房地产市场调查分析.doc

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1、房地产市场调查分析房地产市场调查分析是统计分析中最平凡的一项市场调查分析，只要有需求，有市场，就有房产市场分析“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征

2、券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。一、房地产市场分析的层次与内容1、房地产市场分析的层次房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。区域房地产市场分析：是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、

3、市场概况分析等内容。专业房地产市场分析：是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业了市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定了市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。项目房地产市场分析：是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销传率及市场占有率情况，对项目的租金及作价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。2、房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市

4、场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。地区经济分析：是研究地区的经济环境，它包含Q地区经济的基木趋势分析；那地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。区位分析：是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两

5、个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。市场概况分析：它包含"对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；如把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。如找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。专业市场供求分析：它包含”根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；川细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某

6、一消费群体所对应的房地产产品子市场；知分析各子市场的供需关系，求出各了市场的供需缺口；”将供需缺口最大的了市场确定为目标了市场，具体求出目标了市场供求缺口量（即未满足的需求量）。项目竞争分析：它包含：句分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；就根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；知进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销传率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所

7、有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。伟价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出作率、出租率及租金、传价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在了市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划.敏感性分析：测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分

8、析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。二、不同使用目的下房地产市场分析的特点在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要,对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。1、投资决策中的房地产市场分析房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目