房地产实战操作模块演示(汪志杰).doc

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1、房地产实战操作模块演示一、资讯调查报告我们不可能完全去了解供求信息---政策的影响力、竞争对手状况、消费者的购买欲望。否则，就很容易确定产品利润最大化的价格和产量。但我们必须尽量最大化地去了解，然后，再根据个人实战的经验，作出对市场需求的判断。资讯调查报告的结构是：1、与投资项目相关的社会经济环境分析（1）政策环境（2）金融环境（3）产业分布特点（4）所有制结构特点（5）集团购房与私人购房比例（6）流通环境2、该区域住宅开发总量分析（1）各住宅分区开发量现状（2）各住宅分区开发量走势（3）各住宅分区开发量前景分析3、该区域商品住宅消化总量分析（1

2、）历年商品住宅消化总量的主要贡献率（结构分析）（2）商品住宅消化总量现状（3）商品住宅消化总量前景分析4、该区域不同类型房地产需求量与现状分析（1）商业类地产需求量与现状分析（2）办公楼类地产需求量与现状分析（3）住宅类（高层、多层、别墅）需求量与现状分析（4）酒店类地产需求量与现状分析1、该区域商品住宅市场不同档次需求量与现状分析（1）豪宅类市场需求量与现状分析（2）普通类市场需求量与现状分析（3）经济适用型类市场需求量与现状（4）福利类市场需求量与现状分析（产权／租赁，一手、二手市场）2、该区域明星楼盘分析（住宅市场）（1）历年明星楼盘界定（

3、2）明星楼盘的分布及结构分析（3）明星楼盘的主要营销特点（4）明星楼盘的参与者与制造者（5）明星楼盘的溢价（6）未来明星楼盘的充要条件3、该区域畅销楼盘分析（住宅市场）（1）畅销楼盘界定（2）畅销楼盘营销特点（3）畅销楼盘畅销原因分析4、该区域滞销楼盘分析（住宅市场）（1）滞销楼盘界定（2）滞销楼盘分布及结构分析（3）滞销楼盘的营销特点（4）滞销楼盘的参与者及损价（5）如何避免落入滞销楼盘5、该区域最受欢迎物业类型分析（住宅市场）（1）最受欢迎物业界定（2）该区域最受欢迎物业比重及分布特点（3）该区域最受欢迎物业营销特点（4）该区域最受欢迎物业参

4、与者全国人民代表大会是特点（5）如何加入该区域最受欢迎物业阵营10、该区域文脉状况分析（居住文化）（1）该区域居住构筑物的演变与主因分析（2）该区域居住构筑物的文化归类（3）未来该区域居住构筑物的文化延伸11、该区域住宅租金水平分析（1）该区域住宅均租水平总体分析（2）该区域住宅租金回报率分析（3）该区域住宅租金及租金回报率预测（4）该区域住宅租金对区位优劣势的影响12、该区域住宅市场空置率分析（1）空置率界定（2）该区域商品住宅总空置率分析（3）该区域商品住宅空置率与开发量、需求量的关系分析（4）该区域商品住宅空置率的结构分析（5）该区域商品住

5、宅未来空置率走势13、该区域住宅市场消费者分析注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同，问卷内容略。二、地块环境研究报告地块环境研究报告的结构是：对开发地块周围1－2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。1、生活方便状况研究（1）交通善及未来发展预测（2）商业网点状况及未来发展预测（3）休闲、体育场所分布及未来发展预测（4）医疗、教育设施分布及未来发展预测（5）环境质素现状及未来变化预测2、商务频繁状况研究（1）公司及员工密度（2）公司流动人口频度（3）公司业务分类1、污染状况研究（1）空气质量状况及未来变化（2）水质状况及未

6、来变化（3）土质状况及未来变化（4）辐身物辐射状况及未来变化（5）能见度状况及未来变化（6）水气及腐蚀状况及未来变化2、供电、供水、供煤气状况研究（1）供电状况研究（2）供水状况研究（3）供煤气状况研究（4）供热状况研究3、交通便利状况研究（1）各种交通工具的通勤半径（2）停车设施状况研究（3）各种公路交通工具维修点状况4、居住文化状况研究（1）居民出行规律（2）居民起居、聚会习惯（3）居住构筑物的建筑风格比重及使用率（4）居住构筑物的装修风格及装修费用5、未来发展状况研究（1）交通未来发展状况研究（2）教育及医疗未来发展状况研究（3）购物及休闲

7、未来发展状况研究（4）体育及旅游景点未来发展状况研究1、居住圈层状况研究（1）居住圈密度分析（2）居住圈强度分析（每平方公里的居住人口、流动人口、办公人口、建筑物密度等到）2、可利用自然景观状况研究（1）不同天际线的主景观（2）不同天际线的景观结构（3）不同建筑组俣的景观结构10、周边人口状况研究（1）职业分布特征研究（2）购买力状况研究（购买水平、购买意愿）11、周边竞争者开发地块状况研究（1）周边竞争者开发地块用途及开发者（2）周边竞争者开发地块的规划状况（3）周边竞争者开发地块的销售状况（4）周边竞争者开发地块的租赁状况12、周边旅游景点状

8、况研究（1）周边旅游景点景观结构（2）周边旅游景点的到访率及到访动机（3）周边旅游景点的消费量及消费结构（4）周边旅游景点的开发者及经营