怎样签订二手房买卖合同.doc

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1、宁海新闻网讯 房地产是不动产，涉及金额大，买卖交易有一定的风险，因此必须注意每道环节，尤其是房地产买卖合同的书写和签订。合同执笔人要有一定的文化素质，熟悉有关法律，了解地方政策和有关规定，精通业务，全面搜集资料，尽可能书写规范、完美的合同。合同书写有困难的，可以请有威望、买卖双方能信赖的中介专业人员书写。　　首先查阅房屋所有权证(共有权证)、国有土地使用证、契证，查验是否真实有效，预防假证。调查该房地产权属是否清楚，有无纠纷，到有关部门查询有无司法部门等的查封、限制，了解所有权人(共有权人)两夫妻近阶段有无债务官司(债务缠身、赌博)，了解有无

2、银行或其他的借、贷抵押。发现情况，共同商讨，提出应对措施。对有抵押借贷，商议如何还贷，注销他项权证。　　近几年国家宏观调控，房地产转户税费变化较多，许多房屋过户的税负很重，一些同类房屋，有些要纳营业税，有些可减免营业税，转户税费相差很大，因此我们要预先测算转户税费。税收中有许多优惠政策和地方规定，我们通过查阅产权两证，确定普通还是非普通住宅；查阅产权两证、契证或查档，确定卖方本户做证或契证出证时间五年内还是五年以上，五年以上的普通住宅可减免营业税、土地增值税等，非普通住宅计算营业税的成交金额可以减去卖方契证记载的成交金额。五年以上卖方家庭唯一

3、一套住房的经批准，可减免个人所得税。如找不到契证可到房管处档案室查阅复印。若没有契证，有可能是卖方自建住房，凭卖方批建资料有减免营业税的批准先例。如果查出是赠与所得，规定个人所得税税率20％。个人商业用房买来转卖不论五年内还是五年以上，计算营业税的成交金额有减去卖方契证记载的成交金额的批准先例，商业用房卖方批建的不能减免营业税。商住楼按商业、住宅分别计算税费。房地产过户的纳税依据：一般按评估价为依据，如果实际成交价高的则按实际成交价为计税依据。目前个人用房如申报合理的成交金额，也可以认定，不用评估，但过户买卖合同成交价高的，以过户成交价为准。

4、　　了解买方情况，房款有否落实，定金、首付款是否到位。如果买卖双方的税费均由买方承担，买方还要准备一大笔转户费用，如果要申办二手房按揭贷款，要调查买方两夫妻有无银行“信用污点”，可凭买方两夫妻身份证委托中介机构到银行网上央行征信系统查询，有“信用污点”的很难贷款，严重污点的不能贷款，了解买方两夫妻收入情况和已贷情况，两夫妻月平均总收入要大于两夫妻月平均总还贷的两倍(银行对优质信用客户放宽此限)。面积偏小，房龄过老的贷款比较因难。不能分割的商铺很多银行暂停按揭。不同的房屋按揭比例不一样，一般住房60％，商业、商住50％。　　通过认真调查、了解，

5、掌握了买卖双方的具体情况，并把通过双方讨价还价的成交价得到确认。明确房地产的坐落、四至、用地面积、建筑面积、用途、固定装饰、附送装潢饰品、设施，有些还有附送家具、电器，小庭院的还有天井和平顶的固定物品及花木等，若另有产权证未做进的附属用房(车棚、阁楼)、附属空地附送给买方所有或使用，作价的或附送不作价的都要在合同中写明。商定产权两证转户的税费由哪方支付承担，买方有契税、印花税，卖方有营业税、印花税、土地增值税、个人所得税(企业有企业所得税、水利建设基金)等，宁海大多房屋交易的买卖过户税费，合同约定由买方承担，因此要在买卖合同中明确由谁承担。　

6、　充分了解买卖双方的情况后，可以草拟成交合同。把以上所了解的情况(应该为客户保密的除外)筛选后写进合同。二手房买卖合同很多中介机构称为“存量房屋买卖合同”，一般先把房地产的证号、地号、坐落、所在层数、四至、建筑面积、用地面积、用途、用地性质类型、及配套设施、装潢装饰、附送物品、附送附属用房等按实写进合同；接着把成交价、作价方法、成交金额、房款付款方式、申办产权转户、是否按揭、费用承担、腾空出屋、房款结清、移交房地产使用权一一写进合同；最后要写明买卖双方的权利、义务和违约责任。合同要规范、详尽、公正、公平，最要紧的是合法、有效。房地产买卖合同卖

7、方及共有权人签字，有可能的话尽量请配偶也在合同的家庭代表一栏上签字。买方签字，如果需办按揭，请配偶也在合同的家庭代表一栏上签字。本人到场当面签字，身份证验对，任何人不得代签，如委托交易，需办委托买、卖公证。房屋买卖一般先签合同，后付定金。也有一些中介机构先付定金后写合同，把以上的买卖洽谈变成口头协议、“君子合同”，容易产生不应有的纠纷。一般要求每笔付款，收款人出具收条；申办银行按揭的，按合同规定支付首付款后，申办产权转户手续，在转户前一定要买方书写“房款欠条”，按实写明买方尚欠卖方多少房款；合同执行完毕，买卖双方办理结账移交手续。（潘以和）