汇率对房地产市场的影响.doc

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1、汇率对房地产市场的影响陈则明中美两国第五次战略经济对话前夕，人民币突然开始“大幅贬值”。12月1日市场询价系统人民币对美元汇率大跌近500个基点,创下自2005年汇改以来最大单日跌幅，并在后几日连续下跌。人民币可能进入贬值周期，对房地产市场也是一个外部因素。一、汇率因素是日本的房地产泡沫产生和破灭的重要因素房地产市场与所有商品一样遵循供求规律。但是房地产的供求都是带有预期的，利率和汇率是两个重要的外部条件。欧美发达国家房地产市场发展过程中，所有国家的经济状态处于同一水平，还谈不上资本全球化的流动，房地产价格和供求基本没有受到汇率波动的影响。然而新兴经济体房地产市场就难以逃脱汇率的制

2、约。1985年，美日等国签订了著名的“广场协议”，引发日元急剧升值，并伴随着资产价格的迅速膨胀和经济结构的较快调整。汇率完全自由，看似对双方公平，但是，对新兴经济体的经济预期一般要高，市场化的汇率也会随之走高。并且不可避免地“过高”，超出最后的均衡水平。迟早有一天，当大部分人意识到汇率已经高过头时，资产泡沫就必然破灭。90年代初，日本资产泡沫破裂，经济增长戛然而止，并出现长达十年左右的停滞。几乎所有的新兴经济体，发生金融危机之前，都有过被迫放弃汇率管制，换回全球资本市场“门票”的经历。对中国来说，最理想的汇率政策是人民币缓慢升值，同时实行外汇管制和较高的房地产交易税负，防止资产投机

3、，当最终达到均衡后，再实现市场。但汇率从来就是两个国家博弈的结果，美国财长保尔森念念不忘的就是人民币升值。中国2005年汇改，是从盯住美元的固定汇率机制改变为以供求为基础的一揽子货币的管理浮动机制，还没有满足债务国的胃口。二、中国的房地产行业调整间接受到汇率的影响中国从1998年开始的房地产市场繁荣，是社会经济发展的结果，人民币升值是其中一个因素，但不是主要因素。其一，房地产开发行业中，外资投资的比例并不高，2005年是1.2%，2006年是1.6%，到2007年增长很快的情况下，占比重也只有1.8%，只有352亿不到，并且主要是港台企业。其二，外籍人士购买的商品住宅也非常有限，上

4、海外销房比例全国最高，也就在3%左右。其三，近年来外资基金到上海投资的规模有所增长，大多数海外投行和基金以收购高档写字楼和商业地产为主在地产金字塔的最高端。近年来，北京、上海、深圳的收购规模基本每年保持在200亿元左右，也并不是非常高的数字，并且都是做长期经营。在外汇管制和税收门槛下，外资炒楼几乎不可能。热钱赌人民币升值而炒中国的房地产的现象，更多来自媒体炒作。日本的房地产泡沫破灭，不仅有汇率的问题和经济下滑的问题，更重要的是日本的城市化进程基本结束，房地产内需到了该调整的时候。中国60%的农业人口没进城，中国的房地产业就不是夕阳产业。本轮调整的原因，一是来自全球金融危机的波及，二

5、是前期调控政策中出台了抑制第二套需求的措施，而不是房地产行业发展本身遇到内需不足。市场的潜在需求仍然很大。本轮下行调整周期的波动幅度有多大，时间有多长，取决于两个因素。一是等待宏观经济走好，靠时间消耗需求者的观望。宏观经济最长的康德拉季耶夫周期为60年，日本的房地产30年上升，20年下降，宏观经济周期作用明显，汇率起了导火索的作用。宏观经济最短的基钦周期为2~3年，主要由存货周转引起，当前的全球金融危机明显不是这种原因，因此，自然调整的时间可能会更长。二是靠给予刺激需求的政策，主要是第二套住房抵押贷款如果有所放松，房市就有回暖的可能。三、适当的人民币贬值，更有利于走出萧条期尽管人民

6、币连续跌停，但长期升值的基础还没有变化，中国的综合国力在长期内处于上升。目前人民币只会升值、不会贬值的做法完全脱离市场规律。从市场的技术面调整和中国的利益角度，短期内都有贬值和稳定的需要。人民币单边升值对中国企业竞争力的伤害、对中国金融财富的伤害及对自我改革的伤害都相当严重。东南亚金融危机，人民币不贬值的做法，获得了巨大的声誉。那时国内经济处于上升周期，有能力承担出口放缓的结果。但是，近期经济数据不容乐观，11月份进出口已经出现了负增长。这种状态下，没有必要保持人民币一直升值，股市和房市才会有行情。房市行情迟早会启动，但启动的时间需要给予信心。人民币贬值一方面从宏观经济上提振信心，

7、适当的人民币贬值，有利于恢复出口增长，保持宏观经济8%的增长。另一方面，外资收购写字楼也给市场树立风向标。从6月份开始，外资迫于现金流压力暂停了收购行为。摩根士丹利管理的房地产基金计划将两个上海大型豪华住宅项目上市待售。此前有意收购其在上海的第三座大楼，也被停止。该行还决定不再继续投资持有上海第一高楼上海环球金融中心9%的股份。黑石集团未能与卓越融资有限公司签署合作协议。花旗银行、雷曼兄弟、美林、MacquarieLtd.和HKRInternationalLtd.等多