利率、汇率调整对房地产价格的影响.

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1、利率、汇率调整对房地产价格的影响一、引言房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开银行贷款，具有第二金融的“美称”，使得货币政策对房地产业发展具有极其重要的影响。在开放的经济条件下，利率、汇率是主要的货币政策工具，当以这些工具为代表的货币政策较为宽松时，常常出现金融支持过度现象，导致房地产价格剧烈波动，甚至出现金融危机。经验研究表明，名义利率与住宅价格之间呈负向关系。如,Arcelus和Meltzer(1973)认为抵押贷款规模对住宅供给和需求影响不大，但具有较高的住宅供给和需求弹性;KauKeenan(1

2、980)认为利率与住宅需求呈反比关系，提高利率将导致投资和住宅价格同时下降；Agarwal和PhiUips(1984)为降低利率而额外付款的抵押模式降低了抵押贷款的利率效率，并降低了对住宅价格的影响，两者之间呈负向关系；Harris(1989)通过计量经济分析发现名义利率是影响住宅增值预期的主要变量，通过预期的影响，名义抵押贷款利率与住宅价格呈反向关系；REichert(1990)认为美国地区房价与抵押利率存在负向关系；DongchulCho(XX)也认为住宅的租押价格取决于实际利率，实际利率越低，租押价格上升

3、得越快。与此同时，其他学者也对利率与住宅价格的关系做了深入研究。如，著名城市经济学家Muth(1986)在估算抵押贷款函数时发现，住宅价格与长期利率关系密切；Baffoe-Bonnie(1998)认为住宅市场对抵押贷款冲击非常敏感。AdrianCooper(XX)利用牛津经济预测(0EF)模型对英国房地产市场进行研究时发现，自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度使得房地产价格波动幅度减弱，但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升的主要原因。但20世纪90年代以来，一些文献还对利率与住宅价格的

4、关系提出了另夕I—种观点，如Pozdena(1990)，Painter和Redfern(2002)认为金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系已经被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中发现住宅需求和利率间存在正向关系。国外学者对利率与住宅价格的关系研究比较充分，但他们的研究观点仍然存在一定差异，而且忽略了汇率与住宅价格的关系研究。当前我国房地产价格持续高涨，为降低房地产金融风险，中国人民银行于XX年10月29日和n年3月160两次调整住房贷款政策，贷款利率分别上调个百分点和个百分

5、点。同时，近期美元持续下跌，我国经济长期看好和较高投资回报预期与人民币供求结构上的不平衡，使得我国面临着人民币升值的压力。然而，国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢？下面将从理论和实证两个层面，对该问题做细致研究。本文第二部分将通过构建利率、汇率与房地产价格关系模型，解决三者理论关系不确定或研究不充分等问题；第三部分对实证分析涉及的相关数据进行描述；第四部分利用理论模型对我国房地产市场进行实证研究；最后得出结论及基本对策。二、理论模型在开放经济条件下利率和汇率的不断波动，使资本在各产业之间

6、频繁转移，对资本品收益和价格产生了深刻影响。由于房地产是一种重要的资本品，而且其开发和销售都与金融支持有密切联系，利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响，使得房地产价格变动与利率和汇率有着更直接的关系。由于房地产业金融依赖度极高，房地产价格随着金融支持力度的变化而波动，当房地产价格增长率超过银行贷款利率时，将形成价格继续上涨的预期，导致房地产群体投机行为，最终使房地产价格上涨的预期得以实现。在上述这种机制作用下，我们可以认为房地产预期价格的形成主要受两个因素影响：（1）房地产所有者从物业的使用中获得的收

7、益，其中假设资本收益预期为零；（2）房地产所有者预期的增值收益。下面将沿着该思路推导出房地产价格与利率、汇率的理论关系。根据前面的分析，我们假定房地产价格由两部分组成：Pt=Pmt+Ht(l)期中，Pt代表t期的房地产价格;Pmt代表房地产仅为自身使用时的房地产价格;Ht代表房地产作为投资品而获得增值收益的现值。很显然，房地产预期增值收益的现值可表示为：Ht=H*t+l/(l+it)(2)期中，H*t+1代表下一期预期增值收益；i代表t期的利率。房地产市场跟股票市场一样，消费者具有买涨不买跌的投资心理。一旦部分

8、消费者预期房地产价格将上涨，其他消费者会匆忙跟进，从而造成房地产市场非理性繁荣。因此，我们可以认为房地产增值收益与前一期的收益相关，即与房地产价格增长率有关。由于房地产开发建设、销售都离不开银行贷款，使得利率变化对未来房地产增值收益有很大影响。同时，货币升值将使国际游资迅速向获利性好的产业转移，在较短的时期内完成货币买入卖出的置换，吸纳这些游资的行业不会是汽车业，也不会是国内的消费品生