养老地产盈利模式和房地产企业介入方式探析

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1、养老地产盈利模式和房地产企业介入方式探析　　【摘要】：我国社会人口老龄化形式越来越严峻，但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足，巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代化养老产业。本文对目前国内外养老项目的盈利模式做了梳理，并以实例方式对房地产企业介入养老地产的方式做了比较分析，为国内房地产企业介入养老地产的发展模式提供了研究参考。【关键词】：养老地产、盈利模式、房地产企业一、养老地产的盈利模式养老地产指的是终端客户为老年人和准老年人（退休准备期的老年人）的地产产品，是养老产业链中重要和基础的环节之一，是地产产品市场中深

2、具潜力的一个板块[1]。1、国外养老机构盈利模式国外发达国家的养老市场较为成熟，其针对养老的预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。其盈利模式包括开发收入、租金收入、服务收入、管理收入及增值收入。82、国内养老机构盈利模式[2]国内养老产品主要有三种：一是保险资金推出的升级版养老机构，即把养老地产视作商业地产项目长期经营；二是开发商推出的养老地产项目，采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅；三是政府部门推出的有福利性质的养老设施。盈

3、利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太阳城老年社区，及运营型盈利模式，如上海亲和源老年社区。3、未来国内养老社区的主要盈利模式[3]通过对以上国内外养老社区盈利模式的分析，我们认为养老社区项目未来的盈利模式应以土地开发收入、房地产开发收入、物业增值收入、物业租金收入、配套服务收入及管理输出收入这六块收入为核心点。二、房地产企业介入方式比较针对目前国内房地产市场现状，结合养老项目的具体运作，房地产开发企业有几种介入方案可以选择，包括：纯土地一级开发、纯养生项目开发、养老项目为主配建一定规模商品住宅、以及一二级联动，出让养老项目以外建设用地等，下面以实例对几

4、种方案作以分析：*项目概况8某养老养生生态城项目，位于京津唐环渤海区域，项目规划面积15.2平方公里，项目区位辐射力强、交通便利、自然环境好、发展成本低、市场支撑有力，适合建设规模较大、示范性较强的大型综合性养老养生基地。*项目发展方案方案1：纯土地一级开发对生态城启动区的土地资源进行统一整理和开发，并按市场价全部上市交易，据此获取开发利润，判断在常规市场条件下（养老项目不介入），项目的土地价值及投资收益水平。开发规模：15.2平方公里（其中可出让8.26平方公里）。开发进度：分四期开发，每期开发周期为3年，总共持续约12年，每年开发量约为70公顷，土地

5、在开发完成后延后一年出让。土地出让价格：2009年土地基准出让价格按90万/亩考虑，价格年增长率假定为5%。方案2：纯养老项目开发根据目标客群的人口数量，合理规划养老项目的建设规模，对所占用土地及养老项目自身的开发成本和市场收益进行综合测算，判断纯粹的养老项目开发（不含额外的商品房开发和土地出让）的经济可行性。开发规模：1.21平方公里（约占生态城启动区可建设用地的15%）。8开发进度：分四期开发，各期开发规模为15%、15%、20%、50%。项目从2010年开始，到2021年建设完工，持续12年。会员销售进度：在前期策划和建设阶段即进行项目营销推广，项

6、目建成后开始入住，每期社区第一年入住率为20%，此后每年递增10%，最高入住率为80%（国际上成熟养老社区稳定阶段入住率可达90%以上）。方案3：养老项目为主，配建同等土地规模商品房考虑配建一定规模的商品房，以提高收益水平，评价商品房开发对养老项目收益的贡献。开发规模：1.21平方公里为养老基地，1.21平方公里建设商品房。养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。商品房产品及开发进度：商品房规划为低密度产品，容积率为0.6，规模为72.7万平米。与养老基地进度相对应，也分为四期，每期开发量为25%，持续12年。商品房销售价格：本项目低密度产品基准价格（

7、2009年）按6000元/平米考虑。方案4：一、二级联动，出让养老项目以外建设用地进行全部15.2平方公里的土地一级开发，除养老项目之外的可建设用地全部出让，以获取利益，并享受养老项目对周边土地所带来的溢价和增值空间，评判综合开发方案的经济可行性和合理性。8开发规模：1.21平方公里为养老基地，其他土地全部出让。养老基地开发进度及会员销售进度：同方案2。土地开发及出让进度：分四期开发，持续12年，各期土地开发后延后一年出让。土地出让价格：根据前文测算，2009年土地基准出让价格为90万/亩，考虑到养老城项目对区域的重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其

8、价格年增长率假定为10%（前5年），之后为5%。*不同方案的财务测算表1：不同方