公允价值计量模式在投资性房地产中应用和研究

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1、公允价值计量模式在投资性房地产中应用和研究　　【摘要】我国在新会计准则中引入公允价值这一计量方法，并且在投资性房地产准则中明确规定了在满足一定条件下允许采用公允价值计量。在我国目前的经济环境下，房地产价值不断攀高，公允价值的应用将对企业的财务报表有重大的影响。一方面公允价值能较全面真实地反映企业财务状况和盈利能力，满足决策使用者的需求；另一方面由于其应用的复杂性和不确定性，给财务报表使用者也带来了困难和挑战。本文首先介绍了公允价值在投资性房地产中的计量背景，然后从公允价值在投资性房地产中计量的确认，公允价值在投资性房地产后续计量中的运用，公允价值在

2、投资性房地产资产处置中的运用，公允价值在投资性房地产信息披露中的运用等四个方面分析了公允价值在我国的应用发展现状，最后根据相关分析提出对我国会计准则中公允价值在投资性房地产中计量的运用存在的一些制约因素与问题，并列举了一些相应的对策与建议。【关键词】公允价值投资性房地产会计一、前言52006年2月财政部颁发了包括1项基本准则和38项准则的新会计准则体系，并规定于2007年1月1日起首先在上市公司实施。新会计准则的发布和实施必将成为我国会计史上的又一重要里程碑。其在诸多方面实现了新的突破，其中最大的变化是全面引入公允价值作为计量属性。新会计准则在金融

3、工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面均采用了公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。二、公允价值的概念和特征以及计量方式公允价值的概念。公允价值（FairValue）亦称公允市价、公允价格。对于公允价值的定义，不同的会计机构定义也不完全相同。如：国际会计准则委员会（IASC）定义公允价值为：是指在公平交易中，熟悉情况并自愿的各方之间，交换一项资产或结算一项负债时所采用的金额。英国的会计准则委员会（ASB）将公允价值定义为：公允价值是熟悉情况

4、并自愿的双方在公平交易而不是强迫或清算销售中能够交换资产或负债的金额。5公允价值的特征。公允价值有着其自身的特征，通过公允价值的定义可以看出其具有以下几个方面的特征：第一是交易的双方必须是在公平交易的环境中进行的，并且是在自愿的基础上，而且熟悉交易的情况；第二是在运用公允价值进行会计要素计量时，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并能可靠计量；第三是公允价值立足于当前的交易，而不是资产在过去的交易或事项中所形成的价格，也不是资产在未来创造现金流量的现值。实行公允价值计量的方式。对于公允价值的确认，我国的新会计准则采用了以下三种方式：第一，当存在活跃

5、市场时，交换价格即为公允价值；第二，当市场不够活跃时，但与该资产类似的资产存在活跃市场，则以类似交易的价格作为公允价值的计量基础；第三，如果不存在活跃的市场，或不存在类似的市场，就应当使用该资产所能产生的未来现金流量的现值评估确定，也可以采用专业评估人员的评估结果。三、公允价值在投资性房地产中的具体应用公允价值在投资性房地产中的适用范围。《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业应当在资产负债表日，采

6、用成本模式对投资性房地产进行后续计量。但有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。公允价值模5式下投资性房地产的计量。初始计量。新会计准则规定：在初始计量方面，公允价值模式与成本模式一样，都是按取得的实际成本计量。在采用公允价值模式下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照取得时发生的实际成本借记“投资性房地产一成本”科目，贷记有关科目。公允价值模式下投资性房地产与其他资产的转换。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列四个条件之一的，应

7、当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。第一是投资性房地产开始自用，第二是作为存货的房地产改为出租，第三是自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，第四是自用建筑物停止自用，改为出租。公允价值模式下投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入；若存在原转换日计入资本公积的金额，也需一并转入其他业务收入。四、完善公允价值在投资性房地产中运用的对策力求规范和完善投资性房地产行业的

8、结构。首先，投资性房地产资本结构的调整，房地产的资本来源，将从单一渠道融资转化成为多元化的结构融资；其次是投资性房地产产业