浙江湖州房地产项目市场调研报告39页.doc

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1、湖州市场研究报告2010年1月华基行销传播机构目录：一、城市概况41、地理区位42、交通条件43、城市人口状况54、宏观经济数据5二、城市规划81、城市规划简介82、城市性质：93、用地空间结构：94、人口及用地：95、总体布局96、区域规划12三、房地产市场分析121、整体房地产市场现状122、土地市场情况143、房地产市场供求情况154、房地产板块情况分析174.1市中心板块：184.2南太湖板块：214.3西南新区板块：224.4凤凰开发区板块：234.5仁皇山板块：244.6湖东板块：25四、地块概况401、八里店简介：40

2、2、地块简介412.1地块四至422.2小结：433、土地基本信息433.1楼面地价测算：443.2同区域地价对比分析：444、项目测算444.1产品定位444.2产品测算454.21产品指标排布454.22成本测算475、静态收益测算526、敏感性分析：53五、项目论证541、价格论证542、入市时机论证543、结论55一、城市概况1、地理区位l区位：湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。l行政区划：湖州市共辖吴兴和南浔2个建制区和德清、长兴、安吉3

3、个县。湖州是一座具有2300多年历史的江南古城，2008年末户籍人口258.50万人，其中市区人口108万，面积5818平方公里；城市化水平达到55.1%，中心城市建成区68平方公里（2008年），南浔13.5平方公里。l发展概况：湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到50%。2、交通条件作为长三角城市群

4、中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共同腹地，距杭州75公里、上海130公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。3、城市人口状况人口保持低速增长。2008年末全市户籍人口258.50万人（市区人口108万），人口自然增长率为

5、0.2‰。市区总户数342105户、总人口1085173人，吴兴区总户数195990户、总人口593907人；八里店镇总户数18393户、总人口54547人，非农业人口11458人，农业人口43089人。女性初婚人数全市15053人，其中吴兴区3687人。4、宏观经济数据l经济发展相对平稳，保持较高增速全市2009年全市实现地区生产总值（GDP）1105亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。其中按08年GDP1034.89亿元，按户籍人口计算的人均GDP为40089元，增长10.5%，折合5772美元；按常住人口计算的人均GDP

6、为36764元，增长9.4%，折合5294美元。08年实现财政总收入133.78亿元，其中地方财政收入71.61亿元，分别比上年增长17.3%和16.1%。财政总收入占GDP的比重为12.9%。l物价结构性调整，仍需警惕八大类消费品及服务项目价格呈“六涨二跌”态势，08年居民消费价格总水平涨幅为5.1%。食品类价格上涨13.9%，拉动CPI上涨4.2个百分点；医疗保健和个人用品价格上涨5.1%；居住类价格上涨3.3%；家庭设备用品及服务价格上涨2.3%；烟酒及用品价格上涨1.8%；衣着类价格上涨1.2%。交通和通信类、娱乐教育文化用

7、品类价格下跌，分别下降2.0%和0.9%。l产业结构相较稳固，城市化发展呈良好发展态势2008年湖州市第一产业增加值为82.63亿元，增长4.1%；第二产业增加值593.56亿元，增长10.7%，其中工业增加值534.98亿元，增长11.4%；第三产业增加值358.70亿元，增长11.8%。三次产业比例为8.0:57.3:34.7。与去年相比一产比重下降0.2个百分点，二产比重增长0.3个百分点，三产比重下降0.1个百分点。l人民生活水平不断提高全市城镇居民人均可支配收入突破“两万元”，达到21604元，比上年增长9.9%。2008

8、年市区城镇居民人均可支配收入21822元，增长8.9%；人均消费支出14233元，增长9.4%；恩格尔系数为36.1%；年末人均住房面积29.8平方米。全市农村居民人均纯收入突破“万元”大关，达到10751元，增长12.7%；人均生活