如何计算房地产转让土地增值税.doc

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1、■例一：甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？    解答：1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：    第一步，计算应缴纳营业税及相关税费    ①应缴纳营业税=（120-80）×5%=2万元②应缴纳城建税=2×7%

2、=0.14万元③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元⑤应缴纳堤围费=（120-80）×0.1%=0.04万元    第二步，计算应缴纳土地增值税    ①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金 =108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元②增值额=120-112.7=7.3万元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。    2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有

3、效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：    应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元    ■例二、甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税？    解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：    第一步，计算应缴纳营业税

4、及相关税费    ①应缴纳营业税=（1100-1000）×5%=5万元②应缴纳城建税=5×7%=0.35万元③应缴纳教育费附加=5×3%=0.15万元④应缴纳印花税=1100×0.05%=0.55万元⑤应缴纳堤围费=（1100-1000）×0.1%=0.1万元；    第二步，计算应缴纳土地增值税    ①扣除项目金额=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15万元②增值额=1100-1036.15=63.85万元③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用30%税率④应

5、缴纳土地增值税=63.85×30%=19.155万元。    2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：    应缴纳土地增值税=1100×3%=33万元