新天地购物中心招商策略课件.ppt

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1、新天地購物中心金海峡投資顧問公司團隊第一次階段性報告內容大綱總體籌備工作整體定位規劃及招商策略整體規劃設計營運前籌備工作裝潢工程協調總體籌備工作工作團隊人員編組計劃主持人王蔚袆招商專案管理資訊企劃招商專員專案經理招商專員招商經理顧問：專案經理主任專案經理美工企劃籌備經營管理營運部人事行政市場部財務部顧問：整體作業進度表第一階段總籌備工作進度表1/11/1協調顧問團隊與設計師進行全案檢討與整合總體籌備招商團隊提出初步規劃(市場調查/商場定位)業主理念招商團隊經營管理外觀設計動線設計最佳開發效能商場

2、定位確認設計師協調整體定位暨招商策略規劃市場分析競爭分析整體定位進駐廠商組合招商策略擬定內容綱要市场分析宏观市场分析唐山市区人口3年来增长比例不大，城市人口覆盖率低，外来流动人口比例偏低。唐山市消费水平中食品支出的比例较高，达到40%左右，而用于衣着、服务类的支出仅占15%左右，其他各项较为平均。由于缺乏消费场所，导致在购物和服务方面的支出较低。唐山市人均年可支配收入、实际支出、消费及非消费性支出3年来变化不大，充分说明了3年来唐山商业市场并没有充分挖掘客户潜在消费能力，并通过经济杠杆拉动内需增

3、长.现代人群消费购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品位的需求，更注重整体购买经历的愉悦。这种趋势促使中国城市商业快速发展，迅速开始跨越百货商场、大型超市、仓储量贩店等单一零售业态的发展阶段，直接与国际商业发展接轨。地域优势及周边交通状况分析新天地商业广场北临国防道、西接建设路，南靠南新道，文化路贯穿其中，交通便捷，道路顺畅。广场距唐山百货大楼同属唐山中心商业区，其不可复制的商业龙头地理位置优势使“新天地商业广场”拥有强劲的升值潜力。新天地商业广场地处唐山市内交通网枢纽地位，其公交车线路呈辐射

4、状向全市延伸。广场周边公交线路有4路、10路、19路、26路、28路、32路、36路等。行业市场分析唐山市整体商业地产市场正处于发展期，增长速度快（年增长率50%左右），商业用房的平均附加值较低（2000元/平方米），主要商业项目符合化、规模化程度差，商业用房经营定位档次偏低，且以街商为主。大型商业项目的开发、经营空白较大，商业市场细分（专业化市场形成）正在进行。以社区为核心的商业服务业态正在逐步形成。唐山市大型商业严重不足，商业用房市场挖掘潜力大.现有商业中心总体经营档次偏低，以建国路和小山服

5、装批发市场为主的商业街主要面向县城和城乡结合部的农业人口，档次定位很低，商品种类单调。以新华道---唐山百货大楼为主的商业区主要面向城市中等收入阶层，但品种严重匮乏、经营模式落后，无法形成规模化优势，因此不能满足唐山现有中挡、中高档、高档消费群体的综合化需求。竞争性分析根据以上商圈研究的结果可以自然地得到以下结论：1、本项目适合拥有：超市（大型购物中心）2、超市（大型购物中心）的商品加权平均毛利率应为10%左右，这样即有明显的价格优势形成市场的竞争力，同时新天地商业广场的规模也足以支持该超市（大

6、型购物中心）营业额大大高于其“损益平衡点”以获得可观的利润。3、以食品生鲜及日用百货为主力品种，同时完善服装、电器等经营门类，满足消费者“应有尽有、一次足，够”的消费需求。4、提供完善的商品体系与广场其他服务性功能相匹配，将成为唐山中心商业区的现代商业板块。5、以首年2亿的销售额为基数，每年递增10%，将占据唐山市区商业15%的市场份额。6、销售额结构比例如下：A：食品饮料占50%B：日用品占25%C：生活电器占12.5%D：针织品占8.3%E：文娱办公用品占4.2%我们认为目前唐山市场最具经济

7、实力和竞争力的企业是唐山百货大楼。下面，我们就对新天地超市与唐山百货大楼作一下综合对比唐山百货大楼新天地超市其占据唐山市区零售市场份额近45%，其中高档耐用消费品、中高档服装、日用品更占据几乎全部的份额。本企业的新品种市场份额可达65%。将极大的满足消费者的现代消费需求其核心优势为：规模非常庞大，商品应有尽有；服务质量上乘；群众基础上层；在高档消费品方面，唐山市民对其有特殊的信赖；其核心优势为：经营品种以时尚品牌为主，服务性功能配套齐全，规模宏大，采取灵活的经营方式，完美的服务管理水平，设立经营

8、管理公司，全面实现一体化经营；一体化管理；毛利率保持在平均15%唐山百货大楼新天地超市其经营存在的问题：规模过于庞大，设施过于集中；固定成本过高，毛利率必须维持在25%以上，唐山百货大楼损益平衡点就达70万元/日；超市缺乏特色，基本属于“中高档自选百货商场”，有超市的形式，却无超市的机制；向供货商收取柜台费400元/月；生活必需品部分虽占集团营业额的一半，各种品牌不能满足时尚购物群体的需求；设施老化，休闲功能极差；购买方式为小额零星购买；该集团近年膨胀过快，负担教重；年均个人销售额元本企业是新企