柳州潭中高架桥地块定位与物业发展建议ppt课件.ppt

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1、潭中高架桥地块定位与物业发展建议2010-5-18谨呈：柳州市泰宏房地产有限公司报告结构1.本体条件与开发目标解析2.竞争分析4.项目定位5.物业发展建议3.项目发展策略本体条件与开发目标解析项目所在城市命脉，凭借优越的地理位置、完善的生活、教育、医疗配套，具备较强的地段优势项目的区位价值:项目位于柳州的中心命脉，城市横轴（潭中路）纵轴（跃进路）交汇点。项目周边配套:项目周边生活配套完善，医院、学校、餐饮、娱乐场所均齐备。市中医院附院位于项目东侧百米位置、潭中小学、第三十五中学、第三中学、美食城等分布项目周边

2、。项目的市场认知：项目的市场认知高，具有浓厚的商业氛围。项目区位项目位置柳北区鱼峰区柳南区老中心河东新中心河西区城市中心区高新区项目位置跃进路贯通项目，昭示较好，周边生活配套完善，但通达性一般项目四至项目交通：柳州市内15条公交线路，均在项目百米以内设置公交站点，出行极其便利。潭中高架桥位于项目旁,其遮挡对于项目影响较大。项目属于城市成熟生活区，跃进路贯通项目，华联超市、天元金都、美食城均在项目十分钟步行范围内；市中医院分院位于项目东侧百米。地块现状乙地块南侧恒达巴士公司甲地块南侧天元金都地块北侧潭中高架桥技术

3、指标:建筑占地甲地块为:3473.63㎡乙地块为:11291.22㎡甲地块容积率：1.0≤容积率≤1.8乙地块容积率：2.0≤容积率≤3.2限制条件：甲地块限高：24m乙地块限高：80m乙地块需无偿提供15000㎡住宅、4000㎡商业供政府拆迁安置乙地块甲地块技术指标优势/劣势项目SWOT分析strengthweakness1、规模劣势：规模小，无法形成规模效应，难以提升项目整体形象；2、环境劣势：项目旁边高架桥严重影响项目价值形象；3、交通劣势：由于高架桥影响通达项目的交通条件受一定限制。优势劣势1、区位优势

4、：项目地块位于城市中心区边缘，城市交通要道，通达性较好；2、配套优势：项目周边商业繁华、生活、医疗、教育配套完善；3、产品优势：城市中心区域产品供应较为稀缺。机会/威胁项目SWOT分析opportunity1、发展机遇：城市的扩张，将来大量的人口，支持房地产健康有序的发展；2、空间机遇：城市扩张中心区域产品将持续稀缺；3、时间机遇：一年内项目区域房地产项目将供不应求。threat1、政策威胁：国家宏观市场调控，对二套房的首付与贷款进行了限制，目前房地产处于观望期，未来房地产市场的不确定性导致；2、竞争威胁：项目

5、将面临周边大盘的直接竞争；机会威胁项目目标解析：项目目标：降低市场风险，实现资金快熟回笼；塑造良好的品牌形象，为日后延续开发创造良好品牌形象；预计今年9月动工，2011年5月开始销售本体条件小结：项目优势项目区域认知度高，具备地段优势。项目所处区域交通便利、生活配套完善、区域知度较高。项目周边生活、教育、医疗配套完善。项目周边生活配套完善，医院、学校、餐饮、娱乐场所均齐备。市中医院附院位于项目东侧百米位置、潭中小学、第三十五中学、第三中学、美食城等分布项目周边。市内15条公交线路，均在项目百米以内设置公交站点，

6、出行极其便利。项目劣势噪音：过于接近的铁路、高架桥产生的噪音。通行：高架桥通行限制带来的通行便利性问题。竞争分析区域板块特征分析:置业客户地缘情结显著，各个板块主要以消化区域内客户为主柳北区鱼峰区柳南区老中心新中心特征：城市老核心区位，高档商业及居住区，价格平台最高；特征：市场认知度高。商业、医疗等配套设施较为完善；特征：传统工业集中区域，属于内生市场，区域认知较差，对其他区域客户的吸引力逐渐增强；特征：热点区域，城市经济中心区，新兴的高端居住区，城市意向强，配套设施丰富，市场认知度高，后续土地供应量较大；特征

7、：传统商贸集中区，开发量较大，价格平台低，成为承接城市被动郊区化客群的主要区域；特征：新工业集中区域，开发量较大，价格较低，成为承接城市被动郊区化客群的主要区域；河西区城市中心区特征：热点区域，教育资源集中区，新兴的高端居住区，市场认知度高，后续土地供应足；高新区半岛·中央花园天江丽都颐和家园竞争分析小结：目前区域内各项目产品与营销水平各具特色，以此吸引市场关注度，区域领头羊项目已处于尾盘阶段。目前区域主流供应以100-130平米为主，产品性价优势明显的项目销售状况较好。区域主流客户以周边、中心区的中端、中高端

8、置业人群为主。项目发展策略项目问题：项目现有劣势如何弥补？优势如何改善？以怎样的定位形成差异化竞争，并能在市场中脱颖而出？产品补足、优化，提高性价比。功能完善：保证户型功能完善，方正、采光好；户型紧凑：在保证户型完善前提下，尽量控制面积；送实惠：赠送面积，如阳台、衣橱等，提高性价比。以符合项目客户需求与价值取向为前提，通过突出的项目形象与特色配套设施形成产差异化定位，以小、精、巧营造出