建筑合同实操指南.docx

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1、《建设工程施工合同》实务操作第一个问题，建设工程合同的定义及一般规定。建设工程合同是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。合同的客体是工程。这里的工程是指土木建筑工程和建筑业范围内的线路、管道、设备安装工程的新建、扩建、改建及大型的建筑装修装饰活动，主要包括房屋、铁路、公路、机场、港口、桥梁、矿井、水库、电站、通讯线路等。建设工程的主体是发包人和承包人。发包人，一般为建设工程的建设单位，即投资建设该项工程的单位，通常我们也称它为“业主”，有时在合同里也写作“甲方”。我们单位在这样的合同里就是承包人，有时也称承包商，乙方。这里我们说一个小问题，经常有人在

2、实际签订各类合同时分不清谁该是甲方谁该是乙方，一般我们按照这样的原则去执行：哪方是出钱的，哪方就是甲方，例如咱们经常签订的工程建设合同，建设方出资金，我们去施工，建设方就是甲方，我们就是乙方；我们将工程分包给施工队，我们这时是要付给施工队伍钱的，所以我们此时就成了甲方，施工队伍是乙方；对于修造厂的加工承揽合同，定作方出钱是甲方，承揽方制作是乙方。但是也有例外对于出租合同、买卖合同，出租方是要收租金的，此时一般将出租方做甲方，承租方是乙方。买卖合同中卖方一般是甲方，买方出钱方是乙方，这时就要看谁在合同中占主导地位，谁说了算一般谁是甲方。下面看合同的一般内容：合

3、同双方的基本情况、签订合同的目的（标的）、时间及地点，合同双方权利和义务的具体约定，合同生效的条件、文本的效力规定，合同双方签字盖章等。具体是以下这些一般条款：1.合同的名称。我们签订合同的时候最好将合同名称写全。说一个小问题：协议也是合同，不要一看是**协议，以为不具有法律效力，其实，协议也是合同，也要按合同的手续去签订。2.订约双方的法定全称。必须与合同章名称一致。不能写简称.3.合同的基本情况、目的及依据。4.合同约定的具体情况：包括合同标的的名称、数量、质量及标准、期限、双方义务、双方权利等。5.合同价款：约定合同价款的数额、范围、计算方法。6.合同

4、的履行：包括履行时间、地点、方式，支付方式、时间等。7.违约条款：有法定违约金的，按规定予以明确，否则，具体写明约定数额或计算方法。8.合同变更或解除条件。9.争议解决方式：在这里说一下我们公司对外签订合同时一般应选择诉讼而不选择仲裁，约定管辖法院时，尽量选择我公司所在地的有管辖权的人民法院。但是在国际上签订合同一般选仲裁，仲裁简单，一裁终局。10.附件名称；11.签订日期、地点；12.公章及法定代表人（或委托代理人）签章；13.地址、邮政编码、电话、开户银行及帐户、联系方式等。以上就是一个完整的合同文本应该具有的基本条款。现在我们公司加大了对外开发市场的力

5、度，每个单位估计以后都会有权利签订对外合同，这时大家要注意一点要按照上面合同的条款去起草合同，这样不会丢项落项，有说不全的地方以后履行合同时会顺畅一些。我们现在正在从事着与合同有关的人员也可以对照上述条款检验一下你手中的施工合同、分包合同。是不是上面这些条款，正规的合同应该是符合上面条款的。在这时说一些签订合同时的常识：在合同里称谓要统一，别一会甲方，一会发包人、发包商；要有合同编号；合同正本要小签，或是盖骑缝章；合同在正式签订之前一定要再看一遍，有啥遗漏或对方有修改的地方没看到。第一个问题就说完了，在这个问题里大家只要会理解区分甲方、乙方，知道合同签订时的

6、基本条款、基本常识。接下来说第二个问题：施工合同的种类。当然合同的分类有多种，固定总价的，固定单价的；可调价款的，不可调整价款的合同；还有成本加酬金的，下浮比例的，等等很多种。今天主要说几种咱们单位签订过的几种施工合同。第一种：概算切块包干。九几年、2000年初的项目都是这类合同，那时工作重点不是合同，而是调整概算，那个时候没有赔钱的概念，而是赚多少的问题，这个年代已经一去不复返了。在这里也就不展开说了。第二种：固定综合取费，施工图预算结算（还有一类是应用概算结算）。这是我们刚实行招投标时的一种承包方式，例如在2002年我们施工的广资升大厦项目，合同规定是按

7、照1998版河北预算定额，综合取费18.77%，它属于施工图预算结算。还有一类合同文本是电力系统专用的施工合同文本，它由两部分组成，协议书和合同条款，这类合同将通用条款、专用条款综合在一起进行了说明，需要我们逐条研读。这几年我们所签订的电力系统内的合同全部是这类文本的，只不过电力系统刚实行招投标时的合同条款还算公平合理，但随着市场经济的深入，招投标的日益激烈，增多粥少僧多，业主越来越不讲道理，工程量差、价差、人工费涨价、连政策调整等这样的各类风险全部让承包商承担了，导致现在咱们单位负债累累，陷入不良竞争，事实证明这样不利于工程的施工，干工程必须是双赢才能干好

8、，在项目部呆过的应该会深有感触。在这介绍固定综合取费