时代中国控股深度报告.docx

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1、内容目录1.公司总览41.1.历史沿革41.2.公司治理41.2.1.实际控制人41.2.2.管理架构51.3.业务概览52.分析方法介绍：从“可持续性”看时代中国63.公司可持续性和信用资质分析73.1.历史报表视角下的信用资质分析73.1.1.资产可持续73.1.1.1.存货73.1.1.2.固定资产和投资性房地产93.1.2.广义负债可持续93.1.2.1.债务结构93.1.2.2.偿债能力103.1.2.3.表外不确定性103.2.未来经营视角下的信用资质变化113.2.1.资产可持续113.2.1.1.拿地123.2.1.2.资

2、产出售133.2.1.3.销售133.2.1.4.回款率133.2.2.广义负债可持续133.2.2.1.融资渠道133.2.2.2.融资成本143.2.2.3.融资期限结构153.2.3.公司治理可持续153.2.3.1.控股结构153.2.3.2.高层变动153.2.3.3.多元化164.公司经营情况汇总17图表目录图1：公司发展历程概览4图2：公司股权结构4图3：公司管理架构5图4：公司营业收入变动（亿元）5图5：地产债研究以房企可持续性为核心6图6：公司存量土储主要集中在清远、广州、佛山、江门（万方，%）7图7：公司土储布局较集中

3、（%）8图8：2017年以来公司拿地强度回落（%）8图9：2020H1公司土储倍数为4.7倍（倍）8图10：近年公司租金收入变动（亿元）9图11：公司债券融资占比较高（%）10图12：2020H1公司短期有息负债占比上升（%）10图13：2020H1公司有息负债抵质押率下降（%）10图14：2020H1公司有息负债抵质押率高于TOP50中位（%）10图15：2019-2020H1公司短长期有息负债比上升（倍，%）10图16：2018年以来剔预资产负债率维持在70%-80%之间（%）10图17：公司少数股东权益、其他应付款、长期股权投资、其

4、他应收款占比（%）11图18：2020H1公司对外担/净资产小幅下降（亿元）11图19：2020年1-8月公司新增土储较多的城市有广州、佛山、惠州等（万方、%）12图20：公司2020年以来加大三四线城市布局（%）12图21：公司2020年以来新增土储集中于珠三角（%）12图22：公司2020年拿地集中度有所上升（%）13图23：公司2020年拿地强度小幅下降（%）13图24：公司2020年1-8月销售金额同增14.4%（亿元、%）13图25：公司1-8月销售目标完成进度（%）13图26：2020年1-8月公司公开市场净融资为正（亿元）1

5、4图27：公司各类债券发行利率变动（%）15图28：公司各类债券发行期限变动（年）15图29：2017年以来时代邻里营收保持高速增长（%）16图30：时代邻里营业收入结构拆分（%）16表1：公司产品线梳理6表2：公司城市更新业务主要指标8表3：2020年1-8月公司债券发行情况14表4：公司指标汇总表171.公司总览1.1.历史沿革时代中国控股1999年成立于广州，2011年全国化拓展，2013年在香港上市，2019年公司销售金额783.6亿元，排名前40。发展历程可分为三个阶段：（1）立足广州阶段（1999-2005年）：公司1999年

6、成立，首个开发项目为广州翠逸家园；2001年开发广州时代花园项目。（2）深耕珠三角阶段（2006-2010年）：2006年进入佛山市场，开发时代倾城项目；2007年进入中山、珠海和清远。（3）全国化布局阶段（2011年至今）：2011年首入长沙，2013年香港上市，2016年进入深圳、惠州和东莞，2017年进入江门，2018年进入成都。2019年旗下物业管理平台时代邻里完成香港上市，全年公司实现全口径销售金额783.6亿元，排名前40。图1：公司发展历程概览资料来源：公司官网等，1.2.公司治理1.2.1.实际控制人公司实际控制人为岑钊雄

7、先生和李一萍女士（岑钊雄先生配偶）。二人分别通过全资公司佳名投资有限公司和东利管理有限公司持有丰亚企业有限公司60%、40%股份，丰亚企业有限公司持有时代中国控股61.54%股份，为公司第一大股东。图2：公司股权结构资料来源：公司公告、债券募集说明书等，备注：截至2020年6月30日。1.1.1.管理架构公司采用“总部-地区公司”二级管理架构。总部负责资金、投资、人力等管控，设13个地区公司作为业务单元。其中项目较集中的广州分设为东区、南区、北区三个地区公司。图3：公司管理架构资料来源：公司官网、募集说明书等，1.2.业务概览房地产开发为

8、公司核心主业。公司主营业务包括物业销售、城市更新、租赁、物业管理服务等。2020年上半年公司营业收入149.2亿元，其中98.6%来自物业销售、1.4%来自租赁收入。图4：公司营业收入变动（亿