商用物业发展成功大有学问.pdf

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1、商用物业发展成功大有学问深圳目前最大、被誉为深圳"商业旗舰"的购物中心--中信城市广场横空出世，媒体及各界人士都给予了极大的关注和高度评价。作为中信城市广场全程策划及独家租务代理的深圳新港地产顾问有限公司，也开始从背后走向前台，受到业界的关注。中信城市广场的成功离不开专业的策划和统筹。现在许多房地产开发商的开发方式都是以滚动式开发项目，开发项目以尽快回笼资金的短期行为为目的，这与商业物业开发是长期稳定的投资的原则相为背。从全国商业物业市场的发展趋势来看，随着人民生活水平不断提高，国内零售业发展迅猛，以及中国加入WTO以后，国外零售业大举进犯，这给

2、商业物业的发展带来了诱人的商机。同时，由于发展商过度重复的开发，造成供应严重过量和结构失衡，投资商业物业风险增大。商用物业开发不成功的原因第一，地产开发商在开发商业物业时并没有事先调研分析自身开发的物业有没有商业价值和适合哪类商家，建成后的商业物业不是没市场就是有商家有兴趣，但物业本身的结构或技术条件不符合商家的要求，结果还是租不出去。第二，由于商业零售是一门专业行1/11业，绝大多数的房地产商都没有这方面的经验，涉及到不同零售行业更有不同的专业技术要求，比如大卖场零售商家，每家都有他们自己的要求的面积、柱距、层高、电量、冷气以及经营牌照和税收等

3、具体问题。餐饮和娱乐行业要求的技术问题就更难解决。所有这些，令到房地产商都无从入手，不知道怎样去统筹和与商家商谈。第三，现在许多房地产开发商的开发方式都是以滚动式开发项目，开发项目以尽快回笼资金的短期行为为目的，这与商业物业开发是长期稳定的投资的原则相为背。由于房地产商建成物业后将商铺卖散，经营及管理权统一不了，商铺就算有商家有兴趣也谈不了，最后造成物业没有商家要，投资买铺的投资者收不到租不供款，按揭银行要发展商回购物业的三输局面。中信城市广场开发的思路深圳中信城市广场于1998年至1999年开始策划，在还是一块地的时候，策划代理公司就开始介入并

4、规划其蓝图。经过深入的市场调查及对深圳市零售市场未来5年的发展趋势分析，决定建造深圳第一个综合性购物中心(ShoppingMall)，这在当时整个深圳零售市场受亚洲金融风暴影响，一片低迷的形势下，投入10多亿巨资开发一个深圳未有的ShoppingMall，是需要细致周全的策划和超前的眼光的。事实证明一切，符合市场好的策划和统筹，自然能吸引各大零售商家进驻。到开业为止，中信城市2/11广场这座目前华南地区最大的商业项目，已吸引国际及国内著名商家日本吉之岛百货、西武百货、新南国电影城、Looks潮流视窗、星巴克咖啡、屈臣氏、逸和轩酒家、豫园上海饭庄等

5、商家进驻，中信城市广场开业前出租率已超过95%。新生业态在前期发展中难免受非理性因素的驱动，眼下在珠三角各地兴起的造MALL热，其特征尤为显著。即便有甘为先驱的投资者陷入困境并套牢其中，但前赴后继、趋之若鹜者仍不乏其数。而且MALL的规模愈拼愈大、赌注越押越巨、地段愈建愈偏⋯⋯究竟是什么魔力对这些“从众”进行了催眠？MALL的神奇之处到底在哪里？我们的投资者在哪些方面偏离了轨道，致使这种尖端业态至今仍是一个模糊概念？有鉴于广州首开购物中心之先河，天河城铸造了商界的传奇，广州的造MALL者有理由、并有能力以清醒的头脑来审视这波风起云涌的造MALL热

6、。而一直对购物中心的诞生、发展、演变密切关注，并最早注目这一现象的媒体———《粤港信息日报》在马年岁末请到了广州购物中心“四大家族”的首脑与羊城晚报报业集团副总编辑肖福、粤港信息日报社副总编辑罗焕灵，共聚由粤港信息日报社主办、时代广场协办的“2002羊城购物中心老总年终沙龙对话”，就上述话题3/11进行了一场思维碰撞。对话者：正佳广场陈维民(广州正佳企业有限公司副董事长)王雁(广州正佳企业有限公司营销推广部经理)中华广场欧小卫(昌盛集团副总裁、中华广场经营管理有限公司董事总经理)岑凯(中华广场经营管理有限公司副总经理)天河城广场杨军艇(广东天贸集

7、团股份有限公司副总裁)刘建华(广东天贸集团天河城招租处、租赁部总经理)时代广场罗草茹(广业建设发展有限公司营销总监)佟越(时代广场公关推广部经理)主持人：黄华军(粤港信息日报社总编辑助理)珠三角新一轮造MALL热的兴起，是房地产业在转型期寻求新利润源的一种利益驱动行为欧小卫：珠三角新一轮的购物中心投资热潮，不能简单地斥之为“盲目跟风”。我认为它的出现，第一是时代发展的产物，是珠三角经济发展、城市发育和民生水平达到一定阶段的产物。第二它是房地产业谋求转型的利益驱动行为。现在国内房地产的泡沫迹象越来越明显。王石也说过，房地产已进入微利时代，不少房地产

8、做成了“房地惨”，新的利润源在哪里？地产商们都苦思冥想，想来想去，发现也就是商用物业这一块蛋糕看上去还好一点，做住宅不好赚钱，那就赚商铺