物业接管验收.pdf

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1、物业接管验收一、竣工验收与接管验收（一）竣工验收与接管验收的含义1.竣工验收是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格的资料、数据和凭证。2.接管验收是指物业服务企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验。接管验收与竣工验收既相区别又相联系。（二）接管验收与竣工验收的主要区别：1.验收目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定

2、的要求；接管验收是为了主体结构安全与满足使用功能的再验收。2.验收性质不同竣工验收是政府行为，开发建设项目竣工后由政府主管部门负责组成竣工综合验收小组对工程质量进行全面检验和评定，并出具政府签发的《工程质量检验报告》，评定结果为不合格工程的不许交付使用；而接管验收是企业行为，是物业服务企业在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，依据《物业服务委托合同》对拟接管的物业进行全面的检验和评定，其评定结果和发现的问题只能依据《物业服务委托合同》进行处理。3.验收条件不同竣工验收的首要条件是全

3、部施工完毕，设备已落位；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全正常使用，房屋编号已得到认可。4．移交对象不同竣工验收是施工单位向开发商（建设单位）移交物业的过程；接管验收是开发商（建设单位）将“物业”再次交付物业服务企业进行管理的过程。5．验收阶段不同竣工验收合格，由施工单位向开发企业或建设单位办理物业的交付手续，标志着房屋可以交付使用；接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，即由开发企业或建设单位向物业服务企业办理物业的交付手续，标志着物业正式进入使用阶段。（三）竣工验收与接管验收的联系一般来说，竣工验收属于物业

4、管理早期介入的范畴，接管验收属于前期物业管理的范畴。开发建设单位如能早期委托物业服务企业介入，竣工验收与接管验收可以同时进行。1/6（四）物业接管验收的作用1.明确交接双方的责权利2.确保物业的使用质量，维护业主（使用人）利益3.为日后实施科学的物业管理创造了条件物业接管工作流程如图6-2所示：二、接管验收的内容与方法（一）接管验收的依据物业接管验收参考的依据主要包括：1.建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》；2.《工程竣工验收报告》；3.现行的施工、安装技术规范、验收规范；4.设备使用说明书、设计资料和技术参数；5.消费者对质量的一般要

5、求。（二）接管验收的内容1.工程的施工质量；2.设施设备的使用功能；3.物业管理应当拥有的技术资料、项目文件和业主资料；4.其他（如产权等）方面的资料。（三）对工程质量的接管验收方法1.依据规范使用专用工具、仪器验收；2.观感验收，侧重外观是否合格；3.使用验收，侧重设备的使用是否符合业主要求；4.实（试）验验收，如对对各类水箱24小时盛水检验，对污水、雨水管道做通水滚球试验，对厨卫、阳台做闭水、蓄水试验，对室内给水、排水埋地管道在覆土隐蔽前做灌水试验，对机电设备做通电试验等。5.比对验收；6.其他方法验收三、接管验收的操作程序（一）接管验收前

6、的准备工作1.与托管方联系好接管验收的日期、验收标准、进度安排；2.要求托管方在接管验收前提供托管物业的详细清单和建筑图纸；3.派出先头技术人员前往接管物业现场摸底，并据此制定好接管验收计划；4.准备好各类接管验收表格。如《房屋本体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》、（二）对接管物业进行资料验收2/6新建房屋接管验收应提交的资料：1.产权资料（1）项目批准文件。（2）用地批准文件。（3）建筑执照。（4）拆迁安置资料。2.竣工验收资料（1）竣工图——总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管

7、线的全套图纸。（2）地质勘查报告。（3）工程合同及开、竣工报告。（4）工程预决算。（5）图纸会审记录。（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。（7）隐蔽工程验收签证。（8）沉降观察记录。（9）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。（10）砂浆、混凝土试块试压报告。（11）竣工验收证明书。3.技术资料（1）新材料、构配件的鉴定合格证书。（2）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。（3）供水、供暖的试压报告。（4）各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。4.说明文件物业质量保修文件和物业使用说明书。对原有房屋接管验

8、收应验交的资料：1.产权资料（1）房屋所有权证。（2）土地使用权证。（3）有关司法、公证文书和协议。（4）房屋分户使用清册。（5）房屋设备及定、附着物