济南土地利用总体规划修编ppt课件.ppt

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1、第二章房地产价格评估理论基础第二节区位理论一、区位的概念*二、区位理论的主要内容（一）农业区位论（二）工业区位论（三）中心地理论*#1一、区位的概念1.定义区位即空间位置。是地球上具体事物的空间几何位置及自然界中的各种地理要素和人类社会各种活动之间的相互联系、相互作用的空间位置的总合。换言之区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。2自然地理区位包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。交通地理区位

2、主要是指某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。一、区位的概念32.区位的重要性区位对城市土地起着极其重要的作用：在城市中，由于土地的区位不同，土地价值和使用价值就不同。区位优劣成为衡量地租、地价高低的标尺。它促使土地使用者在选用土地时，必须把可能在该土地上获得的区位收益与需要支付的区位地租比较，选择与其收入水平相适应的地段。城市土地正是在地租、地价规律的作用下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向于最佳用途的合理的空间结构——区位。区位理论可以帮助我们正确认识城市土地的合理空间结构，为准确评估房地产价值服务。一、区位的概念4（一）农业区位论-----------奠基人：德国冯·杜

3、能1.杜能“孤立国”假设条件在一个大平原的中央有一个城市(市场)，它与周围的农业地区组成了一个孤立的地区。该地区位于中纬，区内具有同样适宜的气候和肥沃的土壤，适合植物、作物生长。而在该区域范围外没有适合耕种的土地，只有荒原与外部相隔。孤立国内没有河川、运河，马车是惟一的运输手段。孤立国内有一个中心城市(市场)，是农产品贩卖的唯一中心，也是工业品的唯一供应者。孤立国内农民的生产动力是获得最大的区位地租，他们根据市场的供求关系调整其产品的种类。市场的农产品价格、农业劳动者的技术素质与工资、资本的利息皆固定不变。运输费由农业生产者负担，运输费同运输的重量和距离成正比。二、区位理论的主要内容52.杜能

4、区位理论的基本经济分析杜能根据其理论前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品种类和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和；而运输费用又决定着农产品的总生产成本。因此，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本（E）、农产品的市场价格（V）和把农产品从产地运到市场的费用（T）的三个因素所决定:二、区位理论的主要内容6“孤立国”中的唯一城市，是全国各地商品农产品的唯一销售市场，故农产品的市场价格都要由这个城市市场来决定。因此，在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格应是固定的，即是个常数，杜氏还假定，“孤立国”各地发展农业生产的条件完全相同，所以

5、各地生产同一农产品的成本也是固定的，即E也是个常数，因此，V与E之差也是常数，故上式可改写成：二、区位理论的主要内容7上式中K表示常数，也就是说，利润加运费等于一个常数。其意义是只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。因此，杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。二、区位理论的主要内容8杜能圈第一圈为自由农作区。是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。第二圈为林业区。主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区。主要生产粮食。第四圈是草田轮作区。提供的商品、农产品主要为谷物

6、与畜产品。第五圈为三圈农作制区。即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。第六圈为放牧区。二、区位理论的主要内容93.杜能圈的修正模型现实存在的国家与“孤立国”有以下区别：在现实存在的国家中，找不到与孤立国中所设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状都完全相同的土地；在现实国家中，不可能有那么唯一的大城市，它既不靠河流边，也不在通航的运河边；在具有一定国土面积的国家中，除了它的首都外，还有许多小城市分散在全国各地。二、区位理论的主要内容10杜能根据市场价的变化和可通河流的存在对“孤立国”农业区位模式产生的巨大影响，对“杜能圈”进行了修正。他假设当有一条通航河流可达中心城市时，

7、若水运的费用只及马车运费的十分之一，于是一个距城100英里，且位于河流边上的农场，与一个同城市相距10英里远，位于公路边上的农场是等同的。这时，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界。二、区位理论的主要内容11（二）工业区位论工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔弗德·韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。二、