房地产前期策划经济分析

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1、项目经济分析案例模型项目投资成本分析现金流量分析资金投资回收曲线成本构成及盈利曲线敏感性分析世联研究模型1产品开发节奏的模拟项目启动区的整体规模符合整体开发战略的要求；启动区总开发面积初步确定为103500平方米。产品类型总物业面积㎡比例一期面积㎡比例二期面积㎡用地面积124000建筑面积18850010150087000其中住宅：9400085000叠加别墅130007%40004%9000退台洋房100003%40004%6000花园洋房9000061%4000086%50000团购多层4000040000点式电梯洋房2600029%60006%20000沿街商业5000300

2、02000社区商业街15001500配套幼儿园20002000配套会所10001000地下车库600060002项目投资成本分析内容计算公式单位成本单项总额元/㎡万元土地费用750.09300前期工程费用勘探设计、三通一平60.01,131市政代收费用100.01,885建安费用叠加别墅含土建、水电、安装900.01,170退台洋房含土建、水电、安装850.0850花园洋房含土建、水电、安装800.07,200团购多层含土建、水电、安装650.02,600电梯洋房含土建、水电、安装1,200.03,120临街底商含土建、水电、安装、装饰1,000.0500社区商业街含土建、水电、安

3、装、装饰1,500.0225幼儿园含土建、水电、安装、装饰1,500.0300会所含土建、水电、安装、装饰1,800.0180地下车库含土建、水电、安装1,300.0780小计16,925室外工程及环境室外道路、照明、社区园林117.82,232管理费用建安费用的3%35.1665不可预见费用上述2—6项的4%48.2914财务费用按照6%的利率计算29.6560开发成本总成本费用1,774.633,6123现金流量分析——06年下半年出现资金投入峰值，达到8051万元项目年份05年下06年上06年下07年上07年下08年上08年下合计现金流入1005412567.511891.5

4、12504937856395一期销售收入1005412567.52513.525135二期销售收入937812504937831260现金支出11114474380444970629032712838462土地费用93009300前期工程费6095221131市政代收费7113056092611885建安费用3290411334334350174016925室外环境工程12024126182232管理费10010010012010012027665不可预见费57148262153194991914财务费用280280560营销推广3383382543382541691692销售税金

5、5637046667005253158净现金流量-1111453114523692162146107-2817933累计净现金流量17933资本化率8%财务净现值-1111451104188616753275038-2214694累计净现值14694内部收益率41.31%(按半年度)、99.69%(按年度)项目全投资现金流量表（万元）4资金投入及回收曲线——除土地投入之外，项目需要启动资金5000万元左右项目年份05年下06年上06年下07年上07年下08年上08年下项目现金流入1005412568118921250493780累计现金流入100542262234513470175

6、639556395项目现金流出111144743804449706290327128累计现金流出11114158582390228872351633843438462累计净现金流量-11114-5804-12815641118541796117933项目资金投入回收曲线（万元）项目资金投入回收平衡表（万元）5项目成本构成及盈利曲线表——建安工程占成本的最大部分项目土地费用前期工程项目报建建安工程室外工程管理费用不可预见财务费用推广费用销售税金开发毛利金额9300113118851692522326669145601692315817933成本及盈利构成表（万元）6敏感性分析——项目

7、对外界因素变化的风险抵抗能力较强变动幅度-10%-5%0%5%10%售价成本利润率25.43%30.56%35.70%40.83%45.96%影响幅度-10.27%-5.13%0.00%5.13%10.27%开发利润855010277120041373115457影响幅度-3454-1727017273454建设成本成本利润率40.54%38.12%35.70%33.27%30.85%影响幅度4.85%2.42%0.00%-2.42%-4.85%开发利润1363412