秀山滨江风情街销售方案

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1、秀山滨江风情街销售方案--重庆上投房地产顾问有限公司--目录一、对秀山房地产的市场调查（P3-P11）二、关于“滨江风情街”商业地产的定位（P12-P14）三、售楼部的建立（P15-P19）四、大媒体促销方案（P20-P25）五、终端促销方案（P26-P44）一、对秀山房地产的市场调查畸形消费1、秀山县基本情况秀山土家族县位于重庆东南边陲，下辖36个镇，全县人口约为61万，有一半以上的人口为土家族，其中县城城区人口7万人，城区面积约3平方公里。2、秀山在售楼盘基本情况表楼盘名称地址商业地产单价住宅单价销售状况户型物业形态交房时间岭秀边城秀山平凯镇未开盘1600起价热销80多至1

2、40m2花园洋房最早一期2008年10月份爱源、凤翔商城花灯广场对面6000-7000商城内1928起价，高一层加10元销售门面30-50m2电梯房加商城一期2009年4月份云鼎星座迎凤路未售未知5月份开盘90-140六种电梯房31层2009年上半年博雅名居东风路未售1800元起热销90-130七种电梯25层2008年8月鼎泰中央豪庭花灯广场对面未定未定未开盘电梯房未定，可预定世纪豪庭十字街未定未定未开盘电梯房未定，可预定紫云大厦花灯广场对面一楼14000二楼6000不卖销售一楼：500二楼1000电梯房2008年10月十字街综合市场十字街7000已售完尾盘70-90商铺加住宅

3、2008年8月份汽车站综合楼汽车站5000-80001500-1600销售门面40-70商铺加住宅2009年3月3、本楼盘优势及劣势分析优势：1）紧邻秀山最豪华、唯一的一个四星级酒店“锰都酒店”旁边。2）旁边是目前最热销的楼盘“岭秀边城”。劣势：1）位置差，已在城区外，还未形成商业氛围。2）规模小。3）无外卖场。4、关于岭秀边城旺销的思考岭秀边城位置在本案后面，比本案位置还差，为什么旺销呢？1）它的外卖场设在秀山最繁华的十字街。2）它是目前秀山唯一的一个花园洋房小区。3）伴随重庆主城区花园洋房的逐渐普及，秀山人自家的小洋楼已满足不了他们对环境的需求，他们对花园洋房有着一种向往心

4、理。5、对于前期客户的列表及分析1）来电、来访客户登记表（见附件一）。2）已交定金客户明细表（见附件二）。1）来电、来访客户登记表分析a在来电来访的43个客户中通过广告方式获得售房信息的有7人，占16%；通过朋友介绍的有7人，占16%；因路过而获得信息的有6人，占13%；未统计的客户22人，占54%。b在来电来访的客户中，购房意向很强的有5人，占12%；购房意向一般的有19人，占44%；购房意向较差的有19人，占44%。在以上的统计中，通过广告、朋友介绍、售楼部是客户获得信息的主要途径。在来电来访的客户中购房意向很强的客户比例很少，只占5%，客户资源很有限。2）已交定金客户

5、明细表分析在已交定金的16个客户中有12人是教师购买的，占75%。其中溶溪中学4人，占25%。由此可见，教师是购房的主要人群，并且一个中学里面有四个教师购买，说明秀山人在购房时从众、跟风现象突出。6、秀山强势消费群体及特征秀山锰矿资源丰富，蕴藏量居世界前列，因为国家殊于管理，许多私营矿主因非法开采而积聚巨额财富，据说当地一个较大的矿厂一天的利润可以达到100万。这些人一般为初中文化。他们好赌成性，经常提着“一麻袋”的钱赌博，秀山因此也被称为“赌城”，遍布秀山县城的“小洋楼”，就是他们的发财后的杰作。二、关于“滨江风情街”商业地产的定位休闲商业街1、商业地产的定位建议把秀山滨江风

6、情街定位为以茶楼、咖啡、西餐、洗脚城、美容美发、SPA为主题的休闲商业街区。2、定位的理由1)秀山的休闲商业比较分散,没有一个集中,象样的休闲商业街区,在凤栖北路靠渝秀大道有200多米的以保健按摩为主的街区,但这里停车位基本上没有,无法吸引高端消费群体.2)楼盘紧邻梅江河,楼盘对面靠梅江河地块已经规划为滨江公园,休闲氛围浓.3)旁边锰都酒店为秀山唯一的最豪华的四星级酒店,秀山的有钱人休闲赌博及政府官员开会经常光顾.为休闲商业提供了消费基础.4)秀山县政府已经同意把这条街定位为”秀山旅游文化街”,目前这个项目正在由秀山旅游局报上级审批中,到时候可把这里作为秀山的一个旅游项目,

7、吸纳一部分游客.三、售楼部的建立外卖场加现场接待1、外卖场的建立及理由本楼盘必须建立外卖场,为什么???1)本楼盘处于城郊,位置较差.2)借鉴岭秀边城成功运作的经验.3)从2007年8月份拆掉外卖场后,客户信息量很少,现在平均每天来电、来访量不足一人，甚至有时一个人也没有.2、外卖场位置的选择建议选在花灯广场与人民路交叉口上。理由是：1）花灯广场是秀山的城市中心，也是秀山唯一的城市广场，人流量大。2）这个位置旁边是“湘客隆”超市，对面是秀山最大的“大华超市”，这里是秀山的购物中心。3）花灯广