第七章房屋及设施设备管理ppt课件.ppt

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1、第七章房屋及设施设备管理考纲基本要求：掌握：房屋及设施设备管理的主要内容、方法和要点，维修养护计划的制定和实施，设施设备运行管理的实施。熟悉：房屋及设施设备的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设施设备运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行、外包控制，几种典型设备的管理。了解：房屋及设施设备管理的目标，设施设备的节能管理，房屋及设施设备管理的相关法规。第一节房屋及设施设备管理概述（A）一、房屋及设施设备的种类和组成部分（B）项目划分依据组成部分房屋种类划分按建筑结构类型和材料划分砖木、混合、钢混、和其他结构按承重受力方式划分墙承重、构架式承重、筒体结构或筒体框

2、剪结构和大空间结构承重按层次和高度划分低层、多层和高层建筑按用途划分居住、工业、商业、其他用途房屋组成部分结构部分基础、承重、非承重、层面、楼地面装修部分门窗、内外抹灰、顶棚、细木装修设施设备部分水卫、电气、暖通、特殊设备设施设备8大系统：水、电、气、暖、消防、空调、电梯、电信及智能化二、房屋及设施设备管理的基本要求（AA）(一)基本要求1、维护保养；2、安全管理（最重要）；3、降低能源消耗。（二）评价参考主要指标1、评价指标（1）房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×100%（2）危房率=危险房屋的建筑面积÷总建筑面积×100%（3

3、）设备完好率=完好设施设备数量÷全部设施设备数量例1：某住宅小区总建筑面积8万平方米，在房屋完好等级评定的检查中，未发现有危房情况，但有12套住房，共960平方米被列入严重损坏房，有30套住宅共2400平方米被列为一般损坏房，问该小区房屋完好率为多少？A95.8%B98.8%C97%D100%例2：某小区完好房屋建筑面积100000平方米，基本完好房屋建筑面积80000平方米，一般损坏房屋建筑面积3000平方米，严重损坏房屋1000平方米，危险房500平方米，该小区的房屋危房率为()％。A．0.27%B．0.81%C．2.44%D．0.44%2、房屋完好等级的评定方法

4、（1）房屋完损等级的评定依据：房屋的结构、装修、设施设备的完损程度。（2）房屋完损等级的分类（见下表）序号完损等级内容维修类别1完好房结构、装修、设备完好、个别轻微损坏小修恢复功能2基本完好房屋结构、装修基本完好，少量构件轻微损坏一般性维修3一般损坏房结构、装修一般性损坏，部分构件损坏中修或局部大修4严重损坏房年久失修、结构明显变形，装修严重变形、设备陈旧不全大修、翻修、改建5危险房不能确保安全居住，随时可能倒塌三、房屋及设施设备管理的内容和方法（AA）(一)使用管理1、通过宣传，使物业使用人正确使用房屋及设施设备。2、认真做好维修保养、巡视检查，确保房屋和设施设备的

5、稳定、安全运行，降低维护费用，延长其物理寿命。（二）维修保养（三）安全管理1、安全教育；2、健全安全管理制定并严格执行；3、安全和防护装置装备。（四）技术档案资料管理：及时归档、妥善保管。（五）采购和零备件管理（六）工量具和维修用设备的管理（七）外包管理（有两种外包形式）（八）技术支持：对个别具体问题寻求外界帮助。第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施（A）一、房屋及设施设备维修养护计划的制订（一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法1、维修养护的方式和类别（AA）（1）维修方式1）预防性维修：具有主动性特点，是主要维修养护方式，适用于重点和重要的设施设备。预防性

6、维修的种类：①计划性预防维修，又称定期维修，具有周期性特点。②状态检测下的预防维修：以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理。主要适用：重点设施设备；利用率高的精、大、稀设备。③改善性的预防维修：适用于先天性缺陷或陈旧老化设备。2）事后维修：能发挥主要构件的最大物理寿命，但一般情况下，应尽量避免采用。适用范围：①故障停机；②修理技术不复杂，修理迅速又能及时提供备件；③某些利用率低或有备用的设备。3）紧急抢修。这类维修具有不可预见性，难以进行事前准备。（2）修理类别1）大修：设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。2）中修：中修的工作量介于大修和小修之间，大修与中修

7、的差别不宜界定。3）小修：小修是维修工作量最小的一种计划修理。（3）修理周期和修理周期结构1）修理周期：两次相邻大修之间的间隔时间。对于新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修之间的间隔时间。2）修理间隔期：两次相邻计划修理之间的工作时间。2、维修养护计划的种类（1）按时间编制：如年、季、月。（2）按修理类别编制：如房屋、空调系统、消防系统等。3、维修养护计划的编制依据1）房屋及设施设备的修理周期和修理间隔期；2）房屋及设施设备的使用要求和管理目标；3）安全与环境保护的要求；4)房屋及设施设备的技术状态。4、编制维修养护计划应考虑的问题（略）5