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《AFP考试《金融理财原理》第九章知识点租房与购房决策.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、一、AFP考试章节知识点：租房与购房的优缺点比较 1、租房的优缺点 优点： (1)有能力使用更多的居住空间 (2)比较能够应对家庭收入的变化 (3)资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 (4)有较大的迁徙自由度 (5)瑕疵或毁损风险由房东负担 (6)税捐负担较轻 (7)不用考虑房价下跌风险 缺点： (1)非自愿搬离的风险 (2)无法按照自己的期望装修房屋 (3)房租可能增加 (4)无法运用财务杠杆追求房价差价利益 (5)无法通过购房强迫自己储蓄 2、购房的优缺点 优点：(1)对抗通货膨胀 (2)强迫储蓄累积实质
2、财富 (3)提高居住质量 (4)信用增强效果 (5)满足拥有自宅的心理效用 (6)同时提供居住效用与资本增值的机会 缺点：(1)缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。 (2)维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。 (3)赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。 二、AFP考试章节知识点：购房与租房的决策：年资金成本法 1、成本法的计算公式 租房年成本=押金×存款利率+年租金 购房年成本=首付
3、款×存款款利率+贷款余额×贷款利率+年维修费用 2、案例： 汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可 租可售。如果租房，房租每月5,500元，1个月房租的押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。汪小发租与购的成本分析如下(假设押金与首付款机会成本为3%)： 租房年成本：5,500元×12+5,500元×1×3%=66,165元 购房年成本：60万元×3%+60万元×6%=54,000元 3、维护和折旧成本的考虑 1.房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者
4、负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为5,000元。 2.房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。 设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率2%。本例折旧成本为24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。 租房年成本低于购房年成本 4、房价升值的考虑 房价有上涨的潜力 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可
5、能弥补居住期间的成本差异。 以上例而言，租房年成本率=66,165元÷1,200,000元=5.5%，购房年成本率=83,000元÷1,200,000元=6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1=7.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。 三、AFP考试章节知识点：净现值法(PV法) 1、净现值法原理 考虑在一个固定的居住
6、期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算PV，或用EXCEL的PV财务函数进行分析。 若汪小发已确定要在该处住满5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%为折现率; 在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊还额为52,311元，PMT(6%，20，)=-52,311 月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回。 维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。 PV计算时只考虑现金流量，因此，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现
7、金流出，不用列入。而在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析。 2、租房与购房PV的计算 租房现金流(期初支付)： CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,500 CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,000 CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,000 CFj=第四年租金=[-5,500+3×(-500)]×12=-84,000 CFj=第五年租金=[
8、-5,500+4×(-500)]×12=-90,000 CFj=取回押金=5,500 I=3%，PV=-367,017 租房购房首付贷款维护成本购
