排污管堵塞返水致业主财产受损案例

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1、排污管堵塞返水致业主财产受损案例案例简述：2005年7月10日15：12分，某业主通知管理处其家中厨房地漏返水，要求派人前去疏通。管理处及时安排2名技术员前往，经检查是由2楼至7楼共用的排污管堵塞引起返水，疏通工作直至17：00才完成，未收费，疏通出来的有筷子、菜叶等杂物。对管理处的做法，住户当时表示比较满意。第二天，该户业主找到管理处，声称由于家里的地板被泡坏，要求管理处赔偿：（1）恢复地板原状；（2）在修复期间，给其及家人安排宾馆，费用由管理处承担。就此事管理处客服人员多次上门与业主沟通，明确表态：我方只能针对其受损部分协助向楼上住户反映并

2、争取取得楼上业主理解并给予其部分补偿，其自身也需承担部分费用；同时告知类似事情也可以通过起诉楼上业主解决，对于其满天要价，乘机更换全部地板的想法不予支持。该住户对该处理方式不予认可，遂联系相关媒体对物业公司的解决方式提出了异议。公司案例分析：如果合同中已明确共用排污管的维修养护不在物业管理单位的责任范围内，则本案例不存在争议，但实际上这种情况基本上不存在，本案例基于物业管理单位对共用排污管有维修养护责任的前提下进行探讨。是否由物业管理单位对业主进行赔偿，需先对责任进行界定。如果确实是物业管理单位因未尽到维修养护的责任而导致排污管的堵塞，最终使业

3、主遭受损失，应该对业主进行补偿；但如果水管的堵塞与物业管理单位的维修养护没有关系，再由物业管理单位进行赔偿则缺乏根据。一般情况下，类似本案例中排污管堵塞引起返水的原因可分为2种，一种是由于住户自己使用不当，将不应该排进污水管的物品排入管内，导致管道堵塞；另一种则是由于物业管理单位的维护保养工作不到位导致设施损坏或故障，从而引发堵塞。第一种情况的责任不在于物业管理单位，损失应该由使用不当者承担，如果无法确认，依据《城市异产毗连房屋管理规定》，所谓异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。本案例中2楼至7

4、楼业主，共用同一主下水管道，因下水管道堵塞而造成2楼业主财产损害，依法属于共同侵权。参照各国有关共同侵权之通论，加害人不明的情况下，一般由共同行为人承担连带赔偿责任，则应由所有使用人分担，包括事主本人。对于这一类事件的处理，管理处除了及时处理和疏通之外，应收集造成堵塞的证据，如抹布、菜叶之类的堵塞物，并对堵塞物和损失情况进行拍照，留下凭证，既为管理处提供证明，也为受损业主追偿损失提供协助。还可以在事后及时向楼道业主通报情况，公布相关照片，防止类似事件再次发生。对于第二种情况物业管理单位应承担相应的赔偿责任，因此物业管理单位工作的重点应该是避免这

5、种情况的发生。小高层和多层自2楼以上住户的排污管一般直接与地下污水管道相连，在楼宇排污竖管与埋地管道接口的弯头部位容易堆积污物，一旦堵塞就会造成2楼返水，对此管理处应建立对这一部位的定期检查制度，并保留相关检查记录。案例启示：目前对这一类公共管道检查和养护具体实施要求尚无统一的标准，惯例上以结果来判定。为避免因检修上的失误造成管道堵塞，管理处可以采取以下做法：（1）根据小区规模及具体情况，可以采取在一年或半年内对2楼的住户进行入户问询排污设备日常使用状况，并在现场进行简单测试的方式。如：用约60cm长的卷纸揉成团丢入马桶内检测正常排放情况；采用

6、积水排放观察流速的方式检测洗手间地漏及洗碗池，检查后请业主对结果签字确认，有关记录需予以保存。（2）每年入冬后防止楼宇排污竖管与埋地管道接口的弯头部易产生油块与其它杂物（如头发、菜梗等）结块堵塞的现象，在每年对该部位用头带“倒刺”状的软竹片进行疏通一次，并需保存相关记录资料。（3）如果小区规模大且以多层为主，可根据情况采取抽样入户检查和在用水高峰期打开井盖观察水流速度结合的方式，对发现的异常情况重点检查并进行疏通，并需保存相关记录资料。（4）此外，对于新入住项目的大规模装修期结束后（一般在入住三个月后），对楼宇雨、污水管道进行一次全面的检查，以

7、确保管道的畅通。