武汉杨叉湖项目市调.doc

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1、....“锦绣人家”项目初步市场调研分析报告调研围：汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、路沿线调查对象：汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、花园、泽皓雅居、浩海公寓）火车站片楼盘（帝园、裕荣家园、元辰·国际大厦）金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星·辰龙城、佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目）路沿线主要楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园）说明：本案位于汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、公堤以南、发展大道以北围成的片区），因此本次调研特针对片区楼盘做重点调研，重点研究；同时也不能

2、忽视周边片区对本案所在片区的影响，因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点，又对火车站片、金银湖片、路沿线楼盘及市场也做调研分析。........目录........第一部分区域概况第二部分区域市场特征◎汊湖片区◎金银湖片区◎火车站片◎路沿线第三部分区域住宅物业概况◎区域住宅市场供应◎住宅产品特征第四部分销售情况分析◎主要在售楼盘一览◎销售情况分析◎积压量分析第五部分总体营销水平分析◎在售楼盘营销手法◎营销推广成败点第六部分市场展望◎潜在市场供应量◎未来市场竞争点◎销售价格走势第七部分本案面市价格建议◎本案优劣势分析◎可比性楼盘性价比一览◎本案市场比较定价附：楼盘资

3、料........第一部分区域概况汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划为大型居住区，将入住30万人口，汊湖片区在其辐射围。目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。汊湖片居民区环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。区域道路畅通，出行便利。区域经过几年的开发，生活配套环境较成熟，但配套水平一般。总体来看，本案所在的汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，

4、居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发展区，潜在消费群体丰富。........第二部分区域市场特征一、汊湖片区早期开发有华苑小区、花园、浩海小区，以低价中小户型和花园的户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。区域房地产市场呈现以下特征：1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展；2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；3、房价分1800元/平方米——2000元/平方米——240

5、0元/平方米三个档次走，在1800——2000之间居多4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大；5、区域有一批知名企事业单位，消费层次高；但周边居民文化水平不高，治安印象差6、市政生活配套资源丰富但水平低........相对于汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：二、金银湖片区因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均

6、2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。区域代表楼盘建筑形态规模销售均价卖点销售情况金银湖片将军家苑15栋6层多层5.5万，500套1450贴近现代家居生活60%佳园40栋6层多层11万，1040套1550网绿生活、都市生态园约30%华星·辰龙城一期16栋多层6.85万，675套1440新康居生活，新园林开盘，约10%万科四季花城二期B区约6栋多层、2栋小高层约5万，378套2500左岸·枫林，春天狂想曲部认购期（注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）........三、火车站片区片区属复兴村区

7、域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热土。片区楼盘规模较小，均价分2400元/平米—2800元/平米两个档次走。区域代表楼盘建筑形态规模销售价格卖点销售率火车站片裕荣家园3栋12层小高层3万，约200套2300——约60%帝园9栋12层小高层5万，约400套2250城市中心点现房元辰·国际大厦1栋20层、24层3.5万（住宅2.6万），约140套3000商务概念约30%（注：未考虑天梨豪园、丰竹园、航天花园、富豪花园、新世纪都市花园等老盘）........四、路沿线小规模小高层住宅区，销售均价在2700元/平米左右