世联_淄博华侨城_别墅营销策略_给广告公司ppt课件.ppt

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1、华侨城别墅之目标1项目的整体目标销售目标：别墅销售启动加速，形成连续的热销势头。形象目标：融入“华侨城”CLD体系，实现别墅产品的标杆价值，打造：“稀缺的央区城市别墅”形象。华侨城别墅之占位3市场基本面：淄博别墅市场处在起步阶段政策：90/70政策；淄博未来停止别墅类用地的供应；市场：同类产品供应很少，无纯独栋别墅产品产品：联排别墅为主，有少量独栋别墅价格：6000—8000元/平方周村区城市核心张店区淄博新区艾伦庄园阳光名筑本项目项目概况别墅区位于华侨城社区的中心位置占地面积：200亩建筑面积：38727.65平米套数：共95套建筑风格：欧式独栋别墅别墅户型面积：300--70

2、0平米总价：700~1200万艾伦庄园城市中心城市边缘郊区华侨城别墅阳光名筑华侨城别墅城市核心地位突出，是极其稀缺的城市豪宅。城市中心（交通、配套、便利）低密度,生态城区（居住舒适）中央居住区（CLD)（面子）城市中心低密度豪宅城市中心的，才是真正的豪宅本体价值梳理中央居住区淄博主流豪宅区域的领导者；中央居住区拥有是淄博市内少有的生态资源；中央居住区的居住价值已被客户和市场所广泛认可；中央居住区可别墅用地殆尽（根据国家土地停止批复别墅用地）；淄博正在崛起的中央居住区（CLD）本体价值梳理极其稀缺的产品极其稀缺的产品95套纯独栋别墅城市核心区的纯独栋别墅8种欧式建筑风格竞争优势分析

3、政策：90/70政策；淄博未来停止别墅类用地的供应；市场：市场同类产品供应很少，无纯独栋别墅产品本体价值梳理私家尊邸园林客户体验点：私家林荫路——不现张扬，却暗示着一份尊贵私家会所——会所，网球场人工河——开放空间，巧夺天工，浑然天成恒温泳池——室内恒温泳池，与自然完美融合本体价值梳理顶级豪宅物业管家上海“陆家嘴”品牌顶级豪宅专属服务体现“形象尊贵化”及“服务个性化”特点，引入酒店管理服务的精华部分，专门为本项目的豪宅客户量身订做物管服务。本体价值梳理品牌发展商中润集团：在淄博开发的第一个房地产项目，中润集团是一家有着多年开发经验的专业房地产集团，国家一级开发资质，下属济南和淄博

4、两家置业公司开发项目：济南的中润裕华园、富花园，中润世纪城、中润世纪广场等项目，被山东省建设厅授予“山东省房地产开发五十强企业”。本体价值梳理区位：中央居住区（CLD）的区位价值产品：纯欧式独栋别墅稀缺：核心区低密度别墅园林：私家尊邸园林物业：上海陆家嘴物业服务品牌：山东中润集团倾力打造城市别墅价值体系竞争优势分析华侨城别墅价值体系与本地的别墅项目相比，本项目别墅产品处于绝对的领导地位，市场竞争的干扰很小无论从产品定位、项目形象、产品素质各个方面，淄博市场的别墅产品与本项目相比，我们可以得到如下结论：No.1形象无可比性No.2价格无参考性No.3产品无借鉴性——淄博别墅市场上“

5、一个人的战争”华侨城700~1200万的价格已经远超出淄博市场，与青岛别墅市场在同一价格平台客户购买动因——本地情结、对稀缺物业（资源）的占有、身份的标榜本地情结：华侨城别墅客户多为淄博本地人士，有本地情结，以购买本地最好的房子自住为目的的客户群体对稀缺物业（资源）的占有：通常的别墅置业者特别是顶级物业置业者的心态是“希望占有别人所不能拥有的稀缺资源”，别墅物业作为稀缺产品，更加是高端客户追求的目标身份的标榜：高端物业、作为最顶级的奢侈品，作为成功人士的身份标签，得到客户的普遍认可这样的产品已经不仅限于居住消费层次，更多是一种奢侈品消费的概念为什么LOUISVUITTON每一次L

6、ogo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？品牌品质品位欲望为什么RollsRoyce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆RollsRoyce？NotJustForBut欲望是人性的弱点，导致人产生了非理性的精神需求。欲望是非必需的，是超越物质需求的精神满足。欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具有无限性。作为自然主体的人具有主观能动性，他们能动地参与社会活动，高扬理想的价值，追求远远超过自身绝对需要的欲望，从而获得更高的物质享受，得到个人优越感和个人地位……非理性精神需求追逐时尚潮流元素占有稀缺并炫耀渴望尊贵至尚

7、的地位时尚感稀缺感身份感城市顶级豪宅的购买亦受欲望所驱使。故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的营销需要——迎合客户的欲望需求。豪宅成功营销动作：时尚感稀缺感身份感营造华侨城别墅之策略21项目的策略方向：注重项目的稀缺感、时尚感、身份感的营造稀缺感的营造Action1：具有杀伤力的项目形象：一个城市最后的珍藏Action2：稀有欧风园林的极尽展示Action3：前期上量开市，扩大客户的选择面，实现项目圈层；后期限量惜售，分小批次推出房源，制造市场稀缺淄博仅有的95栋