凯旋城商业规划定位ppt课件.ppt

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1、长隆·凯旋城商业规划定位报告目　录第一部分：长隆凯旋城地块介绍第二部分：调研背景及目的第三部分：区域市场调研及分析第四部分：项目地块自身条件分析第五部分：市场定位第六部分：开发策略定位第七部分：整体规划定位第八部分：产品规划建议第九部分：附件部分商家进场要求第一部分：长隆凯旋城地块介绍项目位于九江县未来的市政中心，整个地块由五宗地块组成，其中3号地由于规划路的必然分割，分成了3a号地、3b号地、3c号地、3d号地，地块较为分散，毗邻庐山北路，各地块环绕市民广场、市民公园。项目总占地面积为：15.3520万㎡容积率为：1.8-3.0一期四号地临庐山北路长622米，五号地临庐山北

2、路长398米、六号地临庐山北路长20米；二期三号地临市政广场、市民公园长334米，临规划路长190米和140米；三期二号地临庐山北路长362米，临市政广场市民公园100米；项目各地块临街总长2166米；市政广场、市民公园长334米，宽170米，面积56780㎡。第二部分：调研背景及目的经对九江县现有商业地产市场的客观分析及多方论证，长隆公司和共读地产，均认为有必要对九江县现有的商业业态进行彻底的调研。为凯旋城商业项目的定位提供科学的依据。为使该项目的业态规划、产品规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，共读地产研究部

3、进行了较为深入的市场调研。调研目的A．分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理。B．通过调研，明确商铺的业态规划与消费档次（包括商业街具体经营什么行业、提供什么服务等）。C．分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及其强烈程度。D．通过调研，明确商业街的物业管理内容。第三部分：区域市场调研及分析九江城市解读九江,长江中游南岸，京九铁路中段，江西北部门户重镇，中国中部最重要的交通枢纽之一。江南鱼米之乡，赣、鄂、湘、皖四省交汇之处。历史悠久的人文名城，背靠庐山面朝鄱阳湖自然条件优越。目前为江西省第二大城市，全市辖一市、两区、九县，总面积1.88万平方公里，市区规划面

4、积118平方公里，建成区面积68.11平方公里,固定居住人口约60万。城市环境中国宜居城市前六强。锁江楼东林寺浔阳楼商业地产预警系统判断九江市在十五期间国内生产总值年均递增14%，2006年GDP达506.32亿元，人均生产总值年均增长13%，达10825元。随着九江市产业结构转型，第二产业比重增加，旅游业和房地产业的快速发展，九江市在未来几年经济仍会高速发展。GDP增速与商业地产发展关系小于4%大于8%5%-8%4%-5%萎缩停滞稳定发展快速发展城市处于经济高速发展阶段，投资者对未来发展前景乐观，企业对商业投资充满信心，将促进商业地产市场的发展现有商圈分析庐山南路特色餐饮商圈

5、大中路城市核心商圈开发区专业市场庐山区十里商圈7KM10KM6KM九江市主要的城市商圈有4个除城市核心商圈及辐射的庐山南路商圈距离较近以外，其他商圈之间的距离均在10分钟车程左右。因此呈三角型分布形成相对独立互不干扰的城市商圈。现有商圈性质分析商圈名称大中路商圈庐山南路特色餐饮一条街开发区专业市场商圈庐山区十里商圈级别市级中心商圈区域专业商圈区域/地区型商圈区级商圈消费群体九江所辖县市及外来旅游消费人群九江所辖县市及外来旅游消费人群周边地区消费人群庐山区居民主要业态步行街、高端大中型百货超市、国际快餐连锁、电器、数码市场主力特色餐饮、街铺大型专业批发市场、街铺街铺、超市大中路商

6、圈主要特点根据业态经营面积调查结果显示百货商场所占面积最大为38%，其次为餐饮行业比例为20%，精品服饰14%，数码8%，超市占6%，休闲娱乐5%，家电4%，书店2%。物业面积比例商圈物业形态主要以集中商业为主，占到54%，街铺占22%步行街占14%，超市6%，专卖店4%。但集中商业中，联盛集团经营的商业绩效较好，特别是信华城市广场经联盛入驻后，内广场的经营才开始有起色。因此联盛在九江的商业经营能力明显高于其他公司。建议在对主力店的招商上充分考虑该集团。影响购物的因素分析本次数据采集于访谈调研抽取样本量为100人，结果显示九江消费者对于商品的质量和价格最为关心，敏感度较高。对购

7、物环境的认识正在逐步形成。但对服务水平的要求还在初级阶段，因此九江目前消费者和商家尚处于成长阶段。九江市大中路步行街信华城市广场内广场信华城市广场步行街入口联盛百货明显的领导性大中路步行街作为该商圈的核心,主要以临街店铺为主,经营的业态以品牌专卖、数码电器、国际快餐连锁等。租金在100-150元/平方米。出租率达95%，并有3——10万不等的转让费。而几步之遥的信华广场内广场在几个月前却门可罗雀，后因联盛百货的带动导致该广场较以前充满生气。信华城市广场信华城市广场占地面积5万平米，总建筑面积