大平层公寓梳理ppt课件.ppt

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1、大平层公寓梳理大平层年度市场表现上海150平方米以上的大平层供应29286套，占去年供应量的17.8%，成交20929套占比13%；而今年截至12月13日，供应14742套，成交12117套；今年供应占全部商品房供应比例为20%，成交则占比17.8%。≥150平米供求2009年2019年供应29286套14742套成交20929套12117套在今年严厉调控背景下，“大平层”能交出这样一份成绩单很不容易。相比去年来看供求数量都有不同程度下降，但是大平层公寓成交和供应占比却比去年有所提高别墅用地现在已经基本不批，

2、加上土地资源越来越稀缺，所以大开发商越来越倾向于做大平层公寓数据截止：2019年12月13日上海住宅时代演变2019年2019年2019年2019年简单求大追求功能双卫、书房、玄关等元素出现别墅盛行复式、错层等结构风行挖掘大平层价值主卧功能趋于豪华、完善随着生活水平的提高，人们生活方式不断改变对于住宅的功能要求也越来越趣于完善；而现在高端人群对于住宅的要求不仅要求豪华，而且更要求体现居住的品质和个性；于是创新的大平层产品越来越多的推向市场，并且取得了不俗的市场反馈大平层当前定义对于大平层，目前没有一个典型的定

3、义；而大平层也不仅是简单的面积放大，还有其他的要素指标应予以参考，当前可以以以下三个指标划分：平层住宅在舒适度和产品尺度都有较高的标准要求；主卧都有“套房”概念；整个产品品质在市场走中高端线路平层多见于多层和高层住宅，面积170平米以上，200-300平米的居多大多数平层大宅占据城市核心区位或者拥有地域的稀缺景观资源，社区或周边配套完善面积体量区位环境产品品质从以上三方面来看，大平层的开发走的是主流的豪宅线路，但是目前由于市区资源的匮乏，发展趋势又有着中端亲近实际生活的需要相比较一般别墅的上上下下、条条道道，

4、大平层大幅提升了空间的利用率，大面宽、全景观、全套房的空间布局，层层递进下，使得空间上比较有尺度感生活气氛等方面，大平层也更具有优势——节省了垂直交通空间，例如别墅内的楼梯，省却了类似为了喝杯水也得爬两层楼的烦恼；同时，也相应多出了平面内的公共过道，对于老人和小孩来说更加安全、方便在私密性方面，大平层虽不如别墅的独门独户，但也基本能做到一梯一户，较普通的公寓更为独立优势：劣势：大平层的实用率就会降低。由于一梯一户，大平层将会分摊到不小的公摊面积，包括门厅、走廊、过道等，实际得房率会有所降低比起别墅，大平层公寓

5、层次少，而且无论是稀缺性还是私密性都不如别墅1、大平层公寓总体优势较大，从目前的市场反应来看，总体的接受度比较乐观2、目前超大平层公寓是豪华别墅的扁平化；所以购买大平层的客户以高端多次以上的改善类和长期投资类的购房者为主大平层优劣分析大平层细部分析大平层户型细部功能完善，并且客厅、主卧、卫生间设计豪华；属于“扁平化”别墅大平层户型分布图1、上海市场的大平层分布，主要集中在内环内板块；内环内的别墅用地审批受限和土地稀缺资源的双重压力下，催生了一大批超级大平层的高端豪华住宅；以汤臣一品、外滩九里等为代表案例2、区

6、域放大来看，中外环区域大平层的楼盘数量呈现递减趋势；而且整体单套面积和单价都会有所降低；如金地湾流域；但其中也不乏以强大的产品力和占据城市稀缺资源的项目在单价和面积上可以媲美内环高端豪宅；代表案例：占据新江湾城的九龙仓玺园、橡树湾；强大的品牌和产品号召力的闵行星河湾大平层户型分布—外郊环美兰湖岭域：1.7万琥珀臻园：2万格林世界：2万朗诗绿色街区：2万万科锦源：1.7万金地天御：2.7万万源城朗郡：3.1万皇都花园：2.7万东鼎名人府邸：2.5万新虹桥首府：1.9万大平层户型分布总结研究以上大平层的分布区域，

7、我们明显可以看出大平层高度集中于两种类型：类型一：占据市区核心资源的高端豪宅此类户型特点面积大，多为300平米以上，并且占据市房产政策对这类大平层基本没有影响；受到中心地段和土地资源稀缺的影响；未来的供应量持平甚至走低，会坚持走高端稀缺路线，打造顶级豪宅概念类型二：性价比较高的部分中端产品受70/90政策的影响，大平层公寓已经从高端豪宅慢慢的走向中档亲民的区域；我们可以看到分布从内环中环，中环到外环，甚至外环外、郊环都可以看到大平层的身影；宝山、嘉定、闵行等区域都有知名开发商的大平层力作；未来上海郊区的大平

8、层竞争会愈发激烈大平层户型价格分析目前市场大平层价格受到区域影响明显，但也有跳脱区域市场价格特例；如占据稀缺生态湿地资源新江湾城的仁恒、华润、九龙仓等项目；也有凭借其强大的品牌和产品号召力的闵行星河湾、金地天御等150170190210230250270290从表中可以看出，位于外环的琥珀臻园和金地湾流域，主打面积分别为150-180平米和175-178平米。主力总价段集中在400-500万的区间而