深圳万科东海岸商业街定位策划报告ppt课件.ppt

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1、东海岸商业街策划定位报告美格行商业地产二00四年十月七日目录第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分策划定位第四部分招商执行万科东海岸商业街第一部分市场分析万科东海岸商业街一、东部及大梅沙概况二、大梅沙商业调查三、盐田食街调查四、问卷调查分析摘要第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙概况深圳东部，绵延的海岸线长达37公里。这里被政府规划为以滨海旅游度假为主的“东部旅游组团”。组团包括盐田区的大梅沙、小梅沙，以及龙岗区的葵涌、大鹏和南澳三镇，其中大鹏半岛被大鹏湾和大亚湾合围。大梅沙海滨公园，是正在建设中的深圳东部黄金海岸的重要景点。她位于神奇秀丽的南海之滨，风光旖旎的大鹏湾畔，公园的

2、总面积36万平方米，其中沙滩全长18000米，沙滩总面积18万平方米。第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙概况第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙商业调查大海沙片区现有三个自然村：成坑村、长坪村和大梅沙村。成坑村位于大梅沙片区北部，村内主要的商业设施有：荣兴海洋中西餐厅和六天客家海洋餐厅，面积共约有300平方米。面向的客户为游人和小部分本地居民。泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面积约3000平方米，共两层。面向的客户主要为游客。小型士多店、美容院和五金店，面向的客户以本地居民为主。第一部分市场分析万科东海岸商业街长坪村位于大梅沙片区中西部，直接连着金沙街，周围商业主要有：金沙岛酒楼，

3、集饮食、小型休闲、包房于一体。主要客户为游人。心海假日楼下一楼有一间“心海超市”，面积约500平方米，以日杂百货为主，主要客户为本地居民。大梅沙商业调查第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙村位于大梅沙片区的中部，村内主要的商业设施有：餐饮、娱乐类：老字号新端华乳鸽王、老牌新瑞华餐厅、丰盛海鲜餐饮、海景酒店、老字号新端华乳鸽王海景分店、麦当劳、肯德基、古川拉面、及酒店内娱乐、休闲商业，主要的客户群为游客。商店及小型士多店，主要客户为本地居民。大梅沙商业调查大梅沙海滩上有两个烧烤场，一间月光西餐酒吧（约300平方米），面向客户为游客。第一部分市场分析万科东海岸商业街金沙街商业状况金沙街

4、的物业主要以宾馆为主，另有部分的商业和百货设施。滨海明珠大酒店和梅沙宾馆位处于金沙街，主要的服务设施有：中、西餐厅、美容店、银行、康乐设施等。主要服务对象为宾馆住户。大梅沙百货经营内容以日常用品、旅游用品为主，另设有菜市场、照相馆等服务设施。主要客户群为本地居民，另含少量的游客。梅沙文化活动中心主要为社区活动中心，有表演舞台等设施。大梅沙商业调查第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙商业调查消费场新名称经营面积（m2）所在楼层所在位置装修档次消费品特色经营状况主要消费群体老字号新端华乳鸽王约2500一栋三层大梅沙村正对海滨公园中档海鲜乳鸽一般游客老牌新端华餐厅约2000二层大梅沙村正

5、对海滨公园中档海鲜乳鸽一般游客老字号新端华乳鸽王海景酒店约1500一层海景酒店第三座一楼中档海鲜乳鸽一般游客海韵休闲小筑约200一层大梅沙村边中档西餐一般游客及村民心海超市约500一层长坪村旁楼下小型日杂百货一般村民滨海明珠海鲜酒楼约2000二层长坪村金沙街边高档海鲜一般游客泌茗泉渔港大酒楼约3000二层成坑村斜对海滨公园高档海鲜一般游客麦当劳约300一层雅兰酒店一楼中档西式快餐较好游客及村民肯德基约400一层海景酒店一楼中档西式快餐较好游客及村民古川拉面约300一层雅兰酒店一楼中档日式快餐一般游客及村民金沙岛酒楼约1500一、二层长坪村心海假日中高档海鲜一般游客及村民合计约1420

6、0————————————第一部分市场分析万科东海岸商业街大梅沙片区商业经营现状特点分析片区商业经营规模较小，多为分散经营，没有成行成市；现有的商业经营以旅游人士为主要的客户对象；现有的商业经营档次总体偏低，缺少中高档、高档商业，未能满足中高消费人群；片区内商业以餐饮为主，而餐饮服务主要以海鲜类为主，没有其它特色经营项目；经营情况受客户群消费特点的限制，季节性较强，旅游淡旺季的经营业绩差距明显；一般在酒店内基本上都设有内部酒楼、桑拿、美容类服务；大梅沙商业调查第一部分市场分析万科东海岸商业街盐田食街调查盐田“海鲜食街”位于盐田区北山道路口，东临大海，距大海沙海滨公园约5分钟车程。“海

7、鲜食街”由盐田区统一规划，协调管理，是深圳颇具特色的海鲜食街，并被列入深圳市八大食街之一，盐田海鲜食街以其独特魅力成为市民品尝新鲜产品的首选之地。“海鲜食街”主要由众多的海鲜酒楼组成，并在街内设有海鲜交易市场。“海鲜食街”整体规划分为二期：食街一期和食街二期。第一部分市场分析万科东海岸商业街食街一期临近盐公路，整体经营状况良好，食街一期整体经营规划较早，已形成较具规模和名声的海鲜街，总共由七家酒楼组成，对到大梅沙旅游和品尝海鲜的客人有一定的吸引力。盐田食街