东莞世纪城国际公馆项目发展战略报告.ppt

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1、东莞市银湖篁村项目发展战略报告市场调研东莞宏观经济分析深圳市和广州大盘调研东莞市房地产市场调研投资环境城市发展房地产业发展开发战略研究房地产产品研究房地产产品研究消费者调查市区房地产业发展阶段社区主题社区命名社区总战略社区阶段策略社区规划原则地块SWOT分析发展商企业资源分析报告形成技术思路目录一、东莞房地产开发外部环境分析（1）项目简介（2）东莞市投资环境分析二、东莞市区房地产市场发展现状分析（1）东莞市区在售楼盘分析（2）东莞房地产市场现状评价（3）东莞市区消费群体特征三、地块SWOT分析四、社区发展总战略（1）社区主题（2）社区命名（3）社区意象—体现社区主题（4）社

2、区开发总战略（5）社区开发阶段策略五、社区规划指引（1）社区规划理念（2）总体布局（3）功能连接（4）公共开放空间体系（5）功能边缘空间（6）交通组织（7）分区配套的设置和规模（8）社区形象标识系统（9）分区规划技术指标（10）社区总体规划示意图附件一：广州、深圳大规模社区发展分析附件二：TOWNHOUSE优势分析和品种细分附件三：东莞市区消费者调查一、东莞房地产开发外部环境分析（1）项目简介1、地理位置2、对外交通3、项目现状（2）东莞市投资环境分析1、东莞市区城市建设现状与规划发展方向小结：东城区、篁村区已成为东莞置业者的集中置业区域，在自然景观资源的比较上，尽管篁村稍

3、逊于东城区，但在交通及投资潜力方面，篁村区明显高于东城区。城市新区规划的落实将使银湖项目成为典型的城市中央居住区。在银湖项目中，因缺乏燃气接入、智能化宽频网络等市政基础设施方面将处于竞争劣势。2、政策环境小结：东莞市经营性土地出让或转让目前处于市场化初期，与之并存的是早期诸多的协议用地隐于市场中，东莞老城区内存在大量的私房，且东莞大部分私房可以直接上市流通，直接冲击二手商品房市场，东莞市区内仅有极少量服务于二手房交易的中介公司存在，加上政府目前尚未采取措施以活跃二手房买卖，故而东莞市区内三级市场极为清淡。此类因素，很大程度上制约了东莞市区一手楼市场的发展。同时造成政府的旧城

4、改造将受到阻碍，也将为政府致力于新区建设形成促进因素。3、东莞城市发展和房地产发展评价小结：东莞经济处于高速发展阶段，东莞居民的消费信心极强，为东莞房地产业的发展提供了强有力的支持。从发展阶段来说东莞已跨入质量与数量并重阶段。在此阶段消费者的特点是：一方面对住房的面积和住所的便利程度有了更高的要求，另一方面更加追求住宅的景观、自然环境、社区文化和由住宅所带来的诸如身份、地位等其他附加的价值。。4、产业结构和产业分布小结：东莞市的产业结构决定了东莞市区商品房购买的主力群体呈现两极分化特征，东莞市工业企业管理人员目前基本上居住在离工作地点较近的出租房或工厂本身提供的宿舍，少量的

5、高层管理人员居住在东莞市区别墅。中间层（如工业企业中高层业务管理人员或技术骨干和从事技术密集型的第三产业的公司白领阶层）将难以成为置业主流。如需吸引工业企业管理层置业，解决交通和强化置业东莞的观念将成为首要因素。5、东莞市区及周边镇的人口结构小结：外来人口数量远远大过本地人口，但本地人口收入又远远超过外地人。目前东莞市区商品房的消费群体是以本地人为绝对主导，约占80%，伴随东莞市产业结构的进一步调整和优化，以及经济的快速发展，数量占大多数的外地人购房的比重势必将逐渐加大。6、东莞市区及周边镇企业数量及其特征小结：东莞市区及周边各镇是制造业高度发达的地区，外资在工业中比重相当

6、大，私营企业数量相当庞大，收入两极分化情况严重，本地高收入人数众多，外地人绝大部分收入偏低。目前，市政府和各区镇政府致力于产业优化，拟订以研发和制造共同发展，势必造成：1、大量外地的科技人才的流入，2、制造业的产业优化，技术层和管理层收入的增加。预计外地人3—5年内将成为主力消费群体。另外，东莞市区及周边各镇个体工商户和私营企业主数量众多，这是东莞市区目前的市场主流置业者，并仍将在未来市场中占据主导地位。二、东莞市区房地产市场发展现状分析（1）东莞市区在售楼盘分析（2）东莞房地产市场现状评价小结：1、供给方面A、初步改进产品形象设计,主要表现在：（a）竖向形式多样化（错层复

7、式平面）。（b）个别数量楼盘外观采用主题风格：如峰景高尔夫别墅的地中海式风格。（c）功能布局满足新需求（d）社区初步智能化。B、注重营造小区内部环境，表现在绿化率增大及水景的采用，如人工湖。C、小区整体规划水平停留在传统层面，表现在空间布局松散，人车不分流。D、物业管理内容停留在以安全为核心的层面。2、需求方面A、在售楼盘的实现客户：本地化现象明显，东莞市区本地人为主，约80%。B、影响东莞本地人购房的因素：（a）自然景观资源：主要为黄旗山、高尔夫（b）社区居住层次及身份（c）社区安全管理（d）小区内部环境（e）产