吴江“新天地广场”项目方案评估

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1、吴江·新天地广场——地块评估及方案说明———地块价值分析—地块位置：松陵鲈乡路西、江兴西路北土地性质：商业建筑指标：占地25933㎡，总建51866万㎡，容积率为2.0建筑密度：≤40%地块位置及设计指标位置示意本案●汽车站苏州10min吴江新城10min永康路商业街5min湖滨新城5min地块现状及四至东面鲈乡北路龙庭休闲会馆北面为牛腰泾河地块方正，便于规划，厂房待拆除南面为江兴路、供电局西面为河道城市规划本案商业核心居住核心一大核心商业区，以永康路为核心，南北辐射；两大居住组团，重点向南发展

2、，西部适当发展。一大核心商业两大居住组团居住核心地块价值总结分析地块方正、平整，易于后期规划和排布；紧邻牛腰泾河，西眺太湖，景观效果好；交通四通八达，已经形成七横五纵的道路内部城市格局；轻轨2号线规划延伸段经过项目以北附近；紧邻吴江汽车站、江陵路、苏嘉杭高速，外部通达性强；吴江商业正呈现日新月异的发展步伐，本案正处于新兴商业发展的重心；周边小区众多，配套较为完善，具有发展商业必须的人气资源。—市场环境分析—楼盘示意恒隆国际城投地块恒达广场君悦国际万业广场伟业新都汇明珠大厦在售项目成交地块伟业大厦

3、未推项目吴江目前商业等集中在市区永康路及城南板块；商业由永康路一点为核心发展为城南城东等多点齐发的态势，且有重点向南倾向的趋势；本案处于市中心西北方向，处于高端商业物业稀缺的市场空白点，区域急需高端商业体填补这一空白。项目个案分析项目名称位置建筑面积（㎡）产品类型主力户型（㎡）在售价格万业广场永康路商业街与中山北路交汇处90000商铺、写字楼、公寓50-120公寓6000商铺：一层6万、二层3.5万、三层2万元/㎡伟业大厦永康路商业街东首25000商铺、单身公寓40-80租金30元/㎡售价550

4、0元/㎡明珠大厦鲈乡路与流虹路交接口30000商铺、写字楼40-100写字楼6000元/㎡君悦国际高新路鲈乡南路口20000商铺、写字楼、精装公寓30-55精装公寓6000元/㎡（精装标准1千元）伟业新都汇人民路、长安路、紧临新行政中心大楼93013商铺、精装公寓40-85豪装公寓8000元/㎡（精装标准2千元）恒达广场中山南路与人民路交汇处150万（商业40万方）城市综合体—5月奠基—地块价格评估—吴江近两年商业地块成交量少，主要集中在住宅用地的供应；08年至今主要成交的商服地块大都位于城南的

5、吴江新城板块，区域内大量的住宅性质用地助推了商服用地的供应；未来城市发展的重点是“南进西拓”，但随着松陵市区与苏州南城板块联系的加强，未来城北板块将迅速成为区域热点。土地市场土地位置用途占地面积容积率成交楼面价拿地时间松陵镇人民路南侧励志路东侧商务金融科教13738.9㎡3.6847元/㎡2010-6松陵镇鲈乡南路东侧、高新路北侧商服3966.8㎡2.81338元/㎡2008下半年土地价格测算参考地块用途容积率楼面地价拿地时间综合对比参考系数综合楼面地价松陵镇人民路南侧励志路东侧商务金融科教3.

6、6847元/㎡2010.6横向参考系数1.351143元/㎡恒隆国际地块商服2.81338元/㎡2008年下半年横向参考系数1.151539元/㎡——选取正常的市场拍卖地价作参考基数地块价格测算(粗略估算)：近两年吴江商业用地稀缺，其火爆程度远远大于住宅类性质用地，目前的纯商业地块相对更加稀缺，且地块面积较小，总价相对较低，以近两年商业地块拍卖价10%左右的增长水平来看：测算（以恒隆国际地块为基价）2008年下半年：当前地块1539元/㎡的楼面价，2010年6月，修正楼面价格为：1862元/㎡左

7、右（248万/亩）。—地块开发建议—吴江城市商业中心由传统的商业类型向多种形态的商业形态发展，区域消费力旺盛，商业消费市场日趋多元化，但是已有的商业模式与日趋增长的消费需求出现错位……吴江需要新的商业模式来提升城市形象！市场机会点不仅为开发商和投资者创造回报，为地方创造税收和就业，更能打造所在区域的核心差异化竞争力，缔造所在城市新名片和新客厅，提升城市招商引资环境和形象！地块的开发目标站在城市运营的高度上，站在商业模式革新的气度上，达到政府-开发商-老百姓利益平衡的最大化。地块的开发建议打造吴江

8、城市商业领袖！吴江·新天地广场—新天地方案背景研究分析—吴江印象[A]吴江——吴文化的重要发源地之一千年历史文化名城，物产丰饶古镇旅游文化繁荣，江南水乡文化突出[B]吴江——长三角经济重镇中国百强县市排名前列长三角北翼城市群核心区域，通达性强GDP位居苏州五县市前列，重要的轻纺、丝绸生产基地[C]吴江——藏富於民私营企业文化浓厚，藏富于民[D]吴江——城市居民收入、消費能力极強09年人均可支配收入水平仅次于上海，全国县级市排名第一人均消費水平在长三角区稳居县级市前列吴江消费印象Ⅰ、发达的消费市场