浅析宁波市城区发展楼宇经济的现状及对策

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1、浅析宁波市城区发展楼宇经济的现状及对策“楼宇经济”是一种新的经济形态，它是以城市商务写字楼为载体，通过开发、出租楼宇引进各种企业，从而培植税源，带动区域经济的发展。近年来，各地中心城区把发展“楼宇经济”作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。但我们必须准确揭示楼宇经济发展特征，自觉正视存在的问题，促进楼宇经济健康有序发展。　　一、楼宇经济发展特征　　1.经济发展的必然趋势。我国加入世贸组织后，传统第三产业面临挑战，以现代服务业为代表的新兴第三产业迅速发展。作为我市城区面临大量土地被征用后所带来的资源问题，必须以发展楼宇经济为重点，变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求

2、发展，向楼宇要效益，增强产业的凝聚能力和辅助能力，提高第三产业的档次和水平。　　2.经济地位更加突出。   据上海有关部门对陆家嘴、外高桥等地105幢楼宇调查统计，去年每幢楼平均营业额收入超过16亿元，人均上缴税收5万元，每幢大楼确实与一条繁华的商业街没什么两样。我市海曙区提出“新建一批，盘活一批，转入一批”发展楼宇经济的总体思路以来，1至7月份，在海曙区35栋楼宇注册企业221户，总注册资金2.3亿元，已成为海曙区域   经济中一个重要增长点。　　3.自身需求较高。从入驻大楼企业经营性服务需求来看，有信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务需求。从入驻企业员工的学习生活需求来看，有“充电”5

3、求学、文化消费、社交娱乐、交通方便等需求。　　二、宁波市城区发展楼宇经济的现状　　1.区域分布相对集中。   海曙、江东是我市楼宇经济最集中的区域，两区主要商务写字楼共有63幢，商用面积达105.8万平方米。据统计80%左右分布在中山路、药行街及百丈路两侧。　　2.楼宇企业数量多，行业散，档次不高。   从海曙、江东两区商务楼看，出租使用率达70%以上。在63幢楼里共有2544家企业，其中有限责任公司占36%，分支机构占55%，个体工商户占10%，独资企业占5%，外资企业办事处占4%，其他类型企业占9%。显示出都市型经济的发展趋势，但是大企业少，新兴服务、高新技术开发、知名企业的地区总部和核

4、心机构凤毛麟角。　　3.楼宇软硬件设施相对比较薄弱。　　在硬件上，目前宁波写字楼主要存在以下不足：一是项目规模及立面。现有商务楼鲜有超过3万平方米办公空间的，且外立面装修上显得过于“小气”5，难以显示整个商务楼的恢弘气势，也就难以提高物业本身的档次。二是电梯严重不足。绝大部分商务楼仅有两部电梯供企业使用，所以造成员工上下班苦等电梯现象时有发生。三是在车位配置上。宁波绝大部分商务楼的汽车位置都达不到80%，有的甚至仅为30%左右，车位严重短缺。四是物业的层高及实际使用率不高。宁波目前的商务楼层高较低，空间层次感十分压抑，另外目前市场上商务楼的得房率也不高，一般在65%左右。　　在软件服务上，更

5、存在着严重不足，主要有：一是物业管理不到位。目前宁波商务楼的物业管理大都停留在保安、公共卫生打扫、收发报纸信件、日常维修等，没有更多的附加功能，未能为客户提供高效及时的物业服务。二是对入住企业的专业化商务服务不够。如卫星会议、活动策划、会展中心等服务在宁波的商务楼服务中极为少见。三是中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。四是智能化弱电系统配置缺乏，一般商务楼仅配置电话、宽带、烟感、安保监控等，而鲜有达到办公通信自动化、楼宇自控系统、消防报警智能化、安保监控自动化、办公自动化等星级标准配置的商务楼。　　4.还存在不少困扰楼宇经济发展的行政障碍。　　政府部门主动促进楼宇经济发展的招数

6、不多，在思想上认为政策文件发了，审批项目少了，楼宇经济就发展了，但事实上问题还很多，一些政策至今有相当多企业不知道，还有一部分政策难实施或没执行。还在楼宇内办企业的资本、技术、人才、管理门槛有所提高。又如宁波的个体私营经济在全市国民经济中占主力地位，我们抓新型楼宇经济的手段方法还需要新思路；再如为了转变政府职能，成立了许许多多行业协会，如何在楼宇经济中促其真正发挥作用也是一个问题。　　三、加快楼宇经济发展对策思路 　　1.加快政府职能转变，支持“楼宇经济”发展。政府要主动协调楼宇经济方和供电、气、水、交通运输、银行、税务、海关等方面关系，运用价格、投资、财税、金融等政策杠杆进行调节，形成支持

7、楼宇经济的政策导向，清理削减一切阻碍楼宇经济发展的政策和制度。政府的行政执法部门要改变工作作风，将过去“重管理、轻服务”转变为“5依法管理、注重服务”。政府职能部门要依据各自特点，主动考虑怎样更好地为“楼宇经济”服务，在企业注册登记过程中实行“一站式”服务、零收费服务，在企业经营过程中，减少不合理的行政事业性收费，在楼宇建设过程中要主动参与，全程服务，逐步建立政府对企业、项目全过程服务的长效机制。　　2.发挥