房地产企业常用财务指标.doc

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1、毛利率、净利率与净资产收益率（ROE）的区别毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入净利率=净利润/销售收入     =（销售收入-销售成本-各项期间费用-税金）/销售收入净资产收益率（ROE）＝报告期净利润／报告期末净资产 毛利率=（营业收入——营业成本）/营业收入（1）销售净利率公式：销售净利率=净利润/销售收入*100%企业设置的标准值：0.1意义：该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。表示销售收入的收益水平。分析提示：企业在增加销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。销售净利率可以分解成为销售毛利率、销售税金率、销售成本率、销售期间费用率

2、等指标进行分析。（2）销售毛利率公式：销售毛利率=[（销售收入-销售成本）/销售收入]*100%企业设置的标准值：0.15意义：表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。分析提示：销售毛利率是企业是销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利。企业可以按期分析销售毛利率，据以对企业销售收入、销售成本的发生及配比情况作出判断。毛利率是不考虑资金周转和总资产的，比如说：一个产品成本是100元，卖出价格是120元，其毛利率为20%，一个月内卖出10个，毛利率仍然是20%，不会发生改变。 雅居乐所坚持的“毛利率30%，净利率18%”的项目开发准则，参建

3、保障房恐怕将会拉低其收益率。而保障房，即使最乐观地估计，其开发净利润率也仅为8%左右。目前房地产开发销售业务模式处于主导地位，平均毛利率为35.2%，低于租赁物业和酒店平均近60%的毛利率。而ROE是讲究期间周转率和总资产的，如果净资产是1000元，一个月内如果只卖1个，ROE为20/1000=2%；一个月内如果卖出了10个，ROE则为20*10/1000=20% 所以，毛利率是衡量产品（或者也是行业）的竞争能力和盈利能力的一个指标，而ROE更侧重于净资产的投资回报状况。作为投资者，应该从毛利率上看这个产品、公司、行业的发展趋势，从ROE上看投资的收益情况。 至于净利率，主要是在毛利率的基

4、础上，减去一些费用、税金等的差额。是单个产品的最终纯利所得。净资产回报率=利润率*周转率*杠杆率流动比率&速动比率流动比率指企业流动资产与流动负债的比率。它可以衡量企业流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。计算公式：流动比率＝流动资产/流动负债。速动比率指企业负债总额与企业全部资产的比率。它可以衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。计算公式：速动比率＝速动资产/流动负债（速动资产＝流动资产－存货）。现金比率=(货币资金+有价证券)÷流动负债现金比率通过计算公司现金以及现金等价资产总量与当前流动负债的比率，来衡量公司资产的流动性。流动比率、速动比率是用来衡

5、量企业短期偿债能力的，其数值越高，意味着企业短期偿债能力强。一般来说，流动比率>2并且速动比率>1，意味着资金流动性好；1.5<流动比率<2且1>速动比率>0.75，资金流动性一般，但也不错。企业的流动比率一般在2左右比较合适，速动比率最低为1较为理想，速动比率低于0.8水平较低。“今年一季度末和去年末125家上市公司速动比率中位数分别为0.63、0.61；流动比率中位数分别为1.88、1.84，这说明调控之下房企经营风险的主要指标虽然有趋紧之势，但并非急转直下式的恶化。”营业总成本＝营业成本＋营业税金及附加＋销售费用＋管理费用＋财务费用+资产减值损失能力评价指标指标名称2010年2009

6、年2008年一、获利能力分析1、总资产利润率7.79%3.68%14.15%2、毛利率21.38%15.17%29.54%3、净利率17.50%12.08%26.54%二、短期偿债能力分析1、流动比率1.931.993.772、速动比率0.270.220.463、现金比率0.230.180.38三、长期偿债能力分析1、资产负债比率67.60%65.63%40.86%2、流动负债比率50.98%49.01%25.66%3、长期负债比率16.62%16.62%15.20%四、资产管理效果分析1、总资产周转率(次/年)0.360.240.482、流动资产周转率(次/年)0.360.250.493

7、、存货周转率(次/年)0.370.280.44