七一广场物业管理方案.doc

《七一广场物业管理方案.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、**广场（**百货）物业管理方案（草案）编制单位：****物业管理有限公司日期：二〇一五年一月编制人：谢续斌第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划第一节项目整体分析一、项目特点分析该商业项目地处繁华的湘乡市新湘路商业街的中心段，人流、车流的集中区域，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。二、项目所属区域分析该商业项目广场位于新湘东路是湘乡市的核心区，是仅次于是解放路、东风路的湘乡第三大商业街，是湘乡最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌

2、，形成了今天新湘东路特有的现代化"平民商业大街"名品街"。　新湘东路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻新湘东路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。新湘东路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达20万人次，与解放路、东风路、南正街、嘉亨茂商场共同构成湘乡市级商业中心，通称"四街一场"。　三、客户群体分析新湘东路以其鲜明的个性“面向于民众阶层”，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多

3、、质量最优、门类最全的商品中心。四、商业物业管理理念商业是有计划的商业聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。1.商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定

4、商业管理公司的管理地位。1.1“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发

5、商认可）；营业时间的确定；承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商业促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等。1.2“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商业策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承置业人销售额的一定比例进行分摊。如果商业统一收银管理，就能较好地

6、执行按销售额分摊费用。1.3“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。商业须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承置业人的经营活动，保证商业的高效运转。常见的方式有：指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目：行政事务管理；监督项目：维护商业的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。1.4“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。商业的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商业的各项设施的使

7、用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。五、物业管理重点、难点重点分析：项目业态类型多，管理上各有侧重。区域内存在不同类型的业态，如品牌专买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定商场物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。从本人成功的经