房地产法律法规培训课件.ppt

《房地产法律法规培训课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产销售法律知识培训主讲人：主要内容第一部分法律在房产销售中的地位第二部分销售过程中风险防范与证据管理第三部分关注物权法——热点问题分析第一部分法律在房产销售中的地位法律是一种规则抵押贷款一房二卖法律规则调整社会生活,是人们行为的基础与保障公平规则社会习惯房产销售行为事实上是法律行为购房合同、房产登记、交付行为、逾期违约、违约金、订金及定金、催告、救济第二部分销售过程中风险防范与证据管理一、风险来源二、签约前风险防范与证据管理三、签约时风险防范与证据管理四、风险防范体系的建立一、风险来源风险来源:1、行政机关“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”2、内

2、部员工“表见代理”3、供应商:“甲供不到位”“付款迟延”勘查设计施工采购4、购房者“逾期‡违约”“双倍索赔”5、物业公司案例二、签约前风险防范与证据管理1、办妥各项手续土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。2、审查购房资格3、减少广告风险(案例)宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明无预售许可销售的法律后果出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得

3、商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条三、签约时风险防范与证据管理1、完备认购书条款2、合同内容风险防范3、充分重视违约责任4、严格履约证据：合同文本通知书登记表1、完备认购书条款目前的签约过程认购书性质互动案例2、合同内容风险防范赠予条款面积差异处理变更通知义务交付通知义务绿地归属车位车库归属土地续期产权登记按揭贷款相邻关系赠予条款互动案例面积差异处理互动案例变更通知义务

4、“经规划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买受人”(该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向…)买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.交付通知义务商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文

5、件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。风险负担案例1案例2绿地归属道路、绿地、归属?一层赠花园案属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外车位归属合同约定:车位归开发商建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定还我们车库!车位细解法条链接土地续期老婆,咱那土地使用权到期了我在给女儿梳头,你快去看看物权法商铺产权?土地证到期如何处理《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条:土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期

6、的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。各类土地使用期限一、住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。四、商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。五、其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。六、农民房（这

7、类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。产权登记夫妻共有房产只登记一方的后果登记到我名下(善意取得)(住宅商用)我不同意产权登记异议登记预告登记关于房产买卖的善意取得制度《物权法》第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《物权法》第一百零六条　无处分