前期物业管方1.doc

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1、前期物业管理方案　1　一、物业管理前期筹备工作（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。（二）建立整理小区的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《消防系

2、统维护计划》等。（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。二、接管后的日常管理服务工作　　（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。（二）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办

3、法；2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；3、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；4、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；5、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。（四）、环卫绿化工作：1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每

4、季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。　　2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。　　3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。　　4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。　　5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计

5、划，为小区提供一个优雅的环境。（五）环境和卫生管理规定为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、

6、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。　　八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物（六）、房屋及设备、设施管理：1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，

7、便于做好保修工作。2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主

8、按规定装修，共同护房屋质量。（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。（九）、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。三、小区车辆管理规定　　1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；2、管理区域内车辆