华润商业地产模式研究报告(华润)

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1、华润公司——商业地产模式研究报告目录华润公司历史12运营模式财务测算3456人力支持品牌推广商业定位与商业规划华润公司简介※华润置地◆截至2009年底，华润置地总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米。◆截至2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。◆品牌理念：※华润万家旗下品牌品质给城市更多改变华润置地业务类别高端住宅系列万象城都市综合体系住宅+区域商业中心（五彩城）住宅+欢乐颂商业地产橡树湾学府系列橡树湾英伦系列凤凰城精品都市系列杭州万象城北京五彩城深圳万象城典型商业项目万象城总投资总建筑面积（）商业面积（）

2、开工时间开业时间深圳40亿港币55万18.8万00年04.12杭州50万港币80万20万06.1210.04沈阳40万港币60万20万07.06预计11年春大连20亿港币19.3万10.5万08年预计11年成都25亿元(万象城)32万（不包括住宅）24.4万10.03预计12年南宁80亿港币29万12万09.09预计12年郑州50万港币40万10.02预计13年合肥10亿元90万18万10.09预计14年济南10亿美元青岛150亿元100万深圳万象城大连万象城沈阳万象城目录华润公司历史12运营模式财务测算3456人力支持品牌推广商业定位与商业规划选址城市1.选择周边区域性经济中心的城

3、市2.这个城市要具有较强的消费能力商圈1.选择城市新城区的核心地段2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群3.交通便利，停车方便4.考虑政府的城市规划定位与档次真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者客户规模万象城的市场定位确定为“中档偏高”完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐超大规模型购物中心，面积在12-24万平方米之间，根据城市的经济实力等情况做调整档次商业规划业态规划楼层分布与动线图主出入口主出入口的士上落站一层地下、地上车库出入口深圳万象城一楼整个购物中心只有一条主动线，所有店面都分布在动线两边规划设计特色单独建筑，购物中心上方无常

4、见的住宅塔楼或写字楼。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。深圳万象城外立面深圳万象城内装设计目录华润公司历史12运营模式财务测算3456人力支持品牌推广商业定位与商业规划战略合作模式主力店溜冰场冰纷万象溜冰场影院嘉禾深圳影院百老汇韩国美嘉欢乐影城百货REEL百货泰国尚泰百货超市Olé超级市场CityValue（华润万家）运营策略华润在运作时，零售物业的规划是按照零售业的需求来做的，用整个租金的成长系数来测算零售商场这部分。商业需要与住宅相互配合，定位要一致，才能达到双赢。住宅开发+持有物业+增值服务用商业的方式运营地产运营周期万象城项目施工时间一期（开业）36个月购物中心、写字楼二期

5、（完工）50个月住宅、酒店招商时间一年完成4家主力店的招商工作两年完成80%的商业面积的招商工作租售策略具体策略：1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业；2.部分持有：一些具有潜力但不太成熟的物业。远景：商业部分完全持有住宅：完全出售酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有招商策略策略：先确定主力店，再全面招商具体措施：◆4-5个人负责商铺招商◆2-3个人负责写字楼招商◆写字楼招商由专业的招商代理公司◆商铺招商由公司自己招商团队完成◆国际知名品牌多◆30%的品牌是首次进入该城市◆大部分租户租期长◆纷纷把万象城作为旗舰店所在地◆有意与华润一起进

6、行全国拓展租户品牌特点：物业管理成立专门的物业公司管理华润中心项目，包括住宅、购物中心、写字楼及酒店式公寓。已成立的有：◆华润物业管理（深圳）有限公司◆华润新鸿基物业管理（杭州）有限公司◆华润置地（北京）物业管理有限责任公司◆华润（上海）有限公司目录华润公司历史12运营模式财务测算3456人力支持品牌推广商业定位与商业规划资本模型资金支持孵化战略即充分利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，以支持旗下相应公司的发展。2004年至今，华润集团对华润置地进行了6次资产注入，注入的资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价

7、的现金部分不到60亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。6次资产注入使华润置地增加了1445万平方米的土地储备。盈利模型资本运作的核心：◆有效降低账面风险◆提升财务指标◆扩大股权融资空间◆借助资本市场做大做强◆成为综合性的房地产企业深圳万象城前2年是亏损的，第3年开始盈利，目前盈利状况非常好。深圳万象城2008年度营业额约30亿人民币，占罗湖区GDP的6%，是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。深圳万象城：年度零售营业额年份社会消费品零售总额备注2