住宅建安成本限额设计指标.ppt

《住宅建安成本限额设计指标.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、住宅建安成本限额设计指标（V1.0）成果发布华润置地有限公司2012年6月20九月-212利润售价土地成本建安成本管理费用宋董的提问：当地价和房价曲线都是平的时，华润置地如何实现赢利增长？本着“消除浪费、消除波动、消除僵化”的三大精益管理目标，工程管理部、设计管理部联合组织研讨构建了建安成本限额设计指标V1.0版。一二三四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理体系规划住宅建安成本限额设计指标V1.0研究指标V1.0综合管控价值目录一二三五3四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限额设计指标V1.0成果四一二三四建安成本精益管理诊断建安成本精益管理体系规划

2、住宅建安成本限额设计指标V1.0研究指标V1.0综合管控价值目录一二三五4四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限额设计指标V1.0成果四5精益目标一精益目标二消除浪费消除波动精益目标三消除僵化1、精益管理诊断我们有哪些浪费？我们有哪些波动？我们有哪些僵化？三大目标精益诊断以最小的资源投入(建安、时间、管理费用)，为客户创造出尽可能多的价值。一.建安成本精益管理诊断我们在建安成本上存在哪些浪费？市场设计公司精细设计能力低，施工图存在成本浪费：结构成本中钢筋、砼含量指标存在浪费；地下室车位面积没有有效控制；在门窗、外立面、公共区域装修、机电、室外园林方面

3、等客户品质敏感点缺乏系统性的质量成本分析工具。在市场上升时期，习惯了通过提高产品配置标准得到销售高溢价，建安成本与售价、产品线尚未形成匹配性管理对应关系，存在“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的理解误区。在市场下行时期，要重新检讨建安成本与客户关注重点的匹配度，避免过高配置出现营销失灵：外立面高配置-开大窗、多线条、高档外墙装饰；公共区域高配置-电梯厅高标准装修户内高品质-高层高、豪华装修设计变更较多。规模效益未得到有效发挥：产品标准化程度不高；管理标准化尚未成熟；战略采购和集中采购组织能力不强。6一.建安成本精益管理诊断我们在建安成本上存在哪些波

4、动？各大区、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。住宅技术含量指标离散度存在很大波动，离散度在2倍左右；项目目标成本、动态成本、最终结算成本波动大。7一.建安成本精益管理诊断我们在建安成本上存在哪些僵化？一些单位过度依赖工程造价咨询机构，自身专业能力不足：无图不能测算目标成本，造成目标成本管理滞后；建安成本目标测算不准确，存在反复调整及调整比例大的现状；动态成本管理不及时，变更签证率高；竣工结算争议大、结算周期长，最终成本超目标成本比例高。缺乏与分供商双赢合作机制，对低价中标高价索赔缺乏约束不得不结算让步；停留在项目层级的招标比例偏大，战略采购、集中采

5、购度不高。8一.建安成本精益管理诊断92、如何实现精益管理按照精益原则从满足客户导向的质量功能出发构建华润置地的建安成本管理体系。将建安成本分为客户敏感性成本和客户非敏感性成本两部分；客户非敏感性成本以“去除无效成本和标杆导向”原则进行全过程成本对标，严格控制；客户敏感性成本以“品质性”原则进行标准化配置，成本结构上体现客户敏感度，体现与产品线、与售价的匹配关系；推行产品线标准化，促进战略采购和集中采购，最大程度地发挥的规模效益降低成本；健全上市公司-大区-城市公司三级建安成本管控体系。一.建安成本精益管理诊断一二三四建安成本精益管理诊断建安成本精益管

6、理体系规划住宅建安成本限额设计指标V1.0研究指标V1.0综合管控价值目录一二三五10四精益建安成本管控落地六三住宅建安成本限额设计指标V1.0成果四产品标准采购能力建安成本XX1、影响建安成本水平的因素分析技术标准二.建安成本精益管理体系规划精益解码体系规划1、结构指标：钢筋、砼含量；2、单体：层高、墙地比、窗地比；3、功能性指标：地下车库平均面积1、客户敏感项目：外饰面、外窗、入户门、公共区装修、园林景观、电梯及轿厢装修；2、客户敏感项目的产品标准及材料选择，建立与产品线的匹配性。1、能够在上市公司层面统一标准配置的，实现战略采购；2、能够在大区层

7、面统一标准的，实现大区集中采购；3、大区内统一合约分判方案，尽量实现大区层面的招标采购，减少项目层面的零星采购。成本指标V1.0成本指标V2.0成本指标V3.0总部战略采购大区集中采购大区招标定标基础管理专业能力组织效率竞争能力1112成本限额指标(V2.0)成本限额指标(V3.0)成本限额指标(V1.0)客户敏感性成本客户非敏感性成本高品质原则；规模效益原则。去除无效成本原则总部大区城市2、建安成本精益管理体系图精益项目管理甲供物质管理动态成本管理最终结算成本控制大区产品线标准化大区成本限额指标落实大区建安目标成本大区集中采购大区战略合作设计变更管理

8、高品质建安成本体系土地客户产品二.建安成本精益管理体系规划3、住宅建安成本二级指标建设规划成本