项目投资与开发管理流程.doc

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1、业务流程管理手册编号:SL-JH-001版号：A/1生效日期：页码：第10页共10页项目投资与开发管理流程项目投资与开发管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人业务流程管理手册编号:SL-JH-001版号：A/1生效日期：页码：第10页共10页项目投资与开发管理流程1、目的1.1为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。1.2明确对土地信息采集、整理、研究和进行专项经济和技术分析的工作流程。1.3明

2、确对投资控制过程中的各工作节点界定和工作职责划分。1.4规范项目开发过程中投资控制过程和产品标准管理过程，加强动态控制，建立动态监督预警机制。2、适用范围本流程适用于深联地产及下属公司的房地产开发项目。其他非房地产项目的投资控制参照执行。3、投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。3.1以事前控制为主，其他控制为辅。3.2预决算的控制应公正、合理、准确、精细。3.3投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。4、管理职责4.1集团总裁办计划总监4.1.1负责依据集团公司战略规划和地区公司申报的土地信息编制集团三年土地储

3、备计划，并于每年十一月三十日前负责补充、修编，修编后的三年土地储备计划由董事会审核，于当年度获得董事会批准；4.1.2负责组织编制投资计划，对投资项目进行评估和选择。4.1.3集团公司土地信息库的建立和管理；4.1.4负责组织项目产品标准相关研究，确认项目的产品标准，负责项目产品标准的归口管理，对各项目成本责任主体的产品标准执行情况进行监控并提出预警。4.2地区公司技术开发部4.2.1负责对地区公司所在区域内土地信息的采集、整理、研究；4.2.2负责地区公司土地信息库的建立和管理；4.2.3负责地区公司房地产开发的基础研究，基础研究应包括土地信息研究、市场

4、信息研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、公司战略研究、竞争目标公司研究，各分项研究成果由地区公司技术开发部定期提交集团计划总监，并储存于集团计划总监各研究库。4.2.4负责开展项目产品标准相关研究，具体编制项目的产品标准；4.3地区公司合约部4.3.1负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。4.3.2负责项目土地获取过程中的商务谈判、招拍挂和法院拍卖的准备工作、相关合同签订等工作。5、项目投资程序和审批业务流程管理手册编号:SL-JH-001版号：A/1生效日期：页码：第10页共10页项目投资与开发管理流程5.1初审阶段5.1.1地区公司

5、技术开发部负责于每月十日前将所汇集土地信息汇总整理，召开部门初审会议，初审会议通过的土地信息，以《土地信息采集表》并由部门主管负责人签发上报地区公司主管副总经理（总经理），经主管副总经理（总经理）审核报总经理办公会办批准后进入立项阶段。5.1.2未获通过的土地信息，由地区公司技术开发部负责归档，重点信息由主管对后续成交情况或条件变化情况予以追踪纪录。5.2立项阶段5.2.1地区公司组织对初审通过的项目定地踏勘和周边市场初步调查（地区公司总经理/市场部/技术开发部参与），地区公司提交由地区公司总经理签发《初步市场判断》书面报告予集团计划总监；未设立地区公司的

6、新项目，由集团计划总监组织专业公司进行编制《初步市场判断》；5.2.2地区公司组织对初审通过的项目进行法律风险调查，就合同条款、合同他方背景资料、潜在法律纠纷等诸方面，形成书面法律意见提交集团计划总监；5.2.3集团计划总监根据《初步市场判断》和法律意见书，对符合上报条件项目以《立项建议书》由计划总监签发上报集团总裁/执行董事/董事会审批，批准项目进入可行性研究阶段。5.3可行性研究阶段5.3.1地区公司市场部负责完成《初步市场定位报告》，报告内容宏观分析、区域市场分析、竞品分析、销售预期售价等；5.3.2地区公司技术开发部负责编制可行性研究报告（建筑面积

7、10万平方米或起拍价愈1亿元以上项目，另组织顾问公司单独调研，单独提交可行性研究报告予总裁审核）；5.3.3地区公司技术开发部依据经济预期方案模拟提出规划要点草案，并组织进行初始规划设计，提出技术分析；5.3.4依据初始设计和技术分析，地区公司合约部提交建安投资估算；地区公司财务部提交管理和财务费用估算、投资估算表，资金筹措方式与来源、税务放、财务效益初步分析予地区公司技术开发部；5.3.5地区公司技术开发部根据初始规划设计和技术分析及各项估算成果，结合土地获取形式，经部门内审会后，形成《××项目可行性研究报告》初稿；可行性研究的内容必须包括以下六个方面。

8、（1）对企业发展战略的影响。（2）对企业经营的影响。（3）主要风险