投资与人生(四)- 将世界纳入眼界.doc

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1、投资与人生(四):将世界纳入眼界　　游走世界时那些不期的发现以及思考和观察，有时可以提供解决一些事情重要转折的经验。　　罗念：　　你上两个月的美国西部之行，玩的可还愉快？有什么样的收获呢？罗杰斯给他女儿的第四封信，谈的就是将世界纳入眼界，他认为真想认识自己和自己的国家，那么出去看看这个世界，他通过旅行探索这世界，而且也发现到一些投资机会，我知道你喜欢旅行，而且选的还经常是一般旅游者还没想到的国家，例如朝鲜，说明你对这个世界的探索充满了许多的好奇心。　　我同意他的说法，走出去看这世界，不只是那些装饰得很漂亮的景点，而且要观察一般老百姓的生活，

2、那些不期的发现，会在心中浮现重要问题，而我认为思考和观察，有时可以提供解决一些事情重要转折的经验，所以也有人说如果只有旅游，而没有阅读，和进一步了解当地的历史和文化，那跟邮差没有什么两样，这可是对旅游者的提醒。　　罗杰斯认为探索过这世界后，那些知识和经验可以以各种不同的方式帮助你成功，我想借此说一个故事，和回答你上次的提问。年初你通过微信问我，“加拿大多伦多，靠近地铁的公寓，值得投资么？”我当时纳闷，远在重庆的你，怎么学起周杰伦，唱起了《千里之外》，情歌可以感怀，投资还是需要务实及理性，我当时回复你说，这个我还真不知道，已经很久没有去加拿大

3、多伦多这城市，你要好好做足功课，例如房租收入跟总投资金额的比例。　　房租收入若太低，代表房价已经过高。不妨你先好好在网络上做一些搜寻。如果只是要投资，有别的渠道，例如好的海外公司，如果是要自住，那就是不同的评估方式，做足了功课才不会盲目的下手。太远距离的房地产，管理不容易。除非价格是千载难逢的机会。你回复说会做一些功课，这才让我稍微放下心。　　让我告诉你一段发生在30年前的往事，我1987年于美国研究所毕业，当年来美念了两学期的一位好友，放心不下在台湾的事业而返台，两年后他突然集资数百万美元，在多伦多附近买下了一家国际型连锁旅馆，为了这交易

4、和管理，他过境纽约，我还接机了好几次，这个案子经过三年之后，他几乎是赔光了资本离场，你知道为什么吗？　　所谓前因后果，这至少几个原因值得借鉴：1989年是所谓台湾“钱淹脚目”的时代，新台币在维持了几十年固定汇率后，一夜之间大幅升值，由1美元对42元新台币，很短的时间就升值到1美元对24元新台币，人一有钱，就开始想要并购扩充，这原本没错，尤其钱财瞬间多了75%，但问题出在第二个方面，并购的功课做得不够，而这就是我要提醒你的地方，因为每一个国家的劳工法规，这种文化和制度上的差异，可谓是南辕北辙，你只有深入地了解和做过足够的分析，才可以降低这个投

5、资上的风险。　　你或许会好奇，投资房地产这种看得见、摸得着的资产，怎么可能赔光？所以我说这种文化和制度差异的认知是最看不到而危险的地方，这栋旅馆硬件部份买的是不贵，而且还降了一半的价钱，但雇佣员工受到公会的合约限制，工作效率低又加上经济的不景气，每个月的亏损，一年可以，两年就开始吃力了，特别是这种商业房地产，都使用了财务的杠杆，例如只有30%或40%的自备款，其他都是向银行贷款，经济好的时候风平浪静，你可以扬帆出航，就算是20%的自备款都可以把事业做起来，然而碰到不景气的时候，惨淡的生意加上没有效率的管理，专业知识的欠缺和营销的不到位，几百

6、万美元的赔光也是很快的。　　1970年代，日本经济非常的蓬勃，汽车工业把美国都打趴在地上，1985年，日本和欧美签订了所谓广场协议，而签约的广场旅馆，就坐落在纽约中央公园和第五大道的边上，这也是《小鬼当家》这部电影的拍摄场景，日元大幅升值，日本人原本觉得高不可攀的美国大楼现在变得相对便宜，曾经发生一栋美国大楼开价4亿多美元，而日本人却愿意出6亿美元，为的只是能够打破纪录。　　更疯狂和大笔金额的收购跟在后面，1989年，SONY以34亿美元买下哥伦比亚电影公司，三菱集团以14亿美元买下纽约曼哈顿的地标洛克菲勒中心，同时花费5亿美元改造装修，结

7、果是1995年洛克菲勒中心申请破产，三菱集团付出了惨痛的代价，几乎赔光了所有的投资，而且还付出了一笔税务惩罚金。有人分析三菱集团所犯的错误包括：没有管理大型商业房地产的经验，过于乐观的收入预估，过高的贷款金额，以及对市场的不熟悉。这些错误和我朋友所犯的错误也很接近。　　当然你想买的自住房地产没有那么复杂，但是你可能不知道，欧美的房屋税非常昂贵，以美东新泽西为例，一户50万美元的房子，每年的房屋税就可能将近8000美元，这个你可有列入成本估算？　　走笔至此，你极可能误会我的论点，以为海外的房地产或其他的商业并购都不宜进行，不是的，有实力才能够

8、向海外扩充，这是我乐见的，我所要提醒的其实都是有关于软件部分――文化、劳工、制度、市场和管理，一一的做检视和比较，清楚了再出手。　　中国大陆的商业并购比以前要来的精明，我想这个也