房地产业发展问题(最终论文).doc

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1、....房地产业发展问题摘要住房问题是关系民生的大问题，但随着近几年经济的快速发展，房地产业出现了一定程度的泡沫。本文围绕房地产业发展问题，对如何阐述房地产业发展与经济发展的关系、估测2009年的形势、分析影响房地产业发展的因素以及如何稳定的使2015年的人均住房面积达到指定值等问题分别建立了模型，并对结果进行了详细的分析。针对问题一，本文选用房地产业生产总值增加值、房地产开发投资和商品房销售额3个指标来代表房地产业发展，而经济发展则采用全市生产总值来代表，然后建立了以全市生产总值为因变量的多元线性回归模型，并对方程进行了统计上的检

2、验，结果显示房地产业发展与经济发展呈互相促进的正相关关系。接着本文运用短期预测结果较为准确的灰色预测模型对2009年该市的房地产业生产总值增加值、房地产开发投资和商品房销售额进行了预测，并对结果进行了严格的残差检验，其中3个指标预测值分别为180亿元、479.8亿元和489.6亿元，与前几年相比涨幅较大，说明2009该市房地产业发展更为迅猛。针对问题二，本文运用灰关联度分析模型分别将用以代表房地产业发展的房地产业生产总值增加值、房地产开发投资和商品房销售额作为参考序列，计算得出了可能产生影响的13种因素与这3种指标之间的灰关联度，结

3、果一致性较高。在以上基础上经过综合考虑，影响比较大的是城市居民人均可支配收入、城市居民人均消费性支出、社会职工平均工资、商品房施工面积等因素，据此本文对政府提出的建议是可以多考虑以上因素对房地产业发展的调控作用。针对问题三，用以测定房地产业泡沫的指标一共有6个，本文从中选取了与人均住房面积关系比较密切的其中2个，依次为城市居民个人月收入与每平米房价之比和年度家庭全部收入与房价之比，前一个比值在0.2到0.4之间比较合理，而后一个比值理应大于0.4527。接着本文利用这两个约束条件，建立了包括人均住房面积在关系式，经过计算得出为了使2

4、015年的人居住房面积达到30平方米，则2009年到2015年社会职工平均工资增长率至少应为13%等结论。最后，本文对模型进行了优缺点评价，并给出了相关建议。关键词：多元线性回归模型灰色预测残差检验灰关联度分析.下载可编辑.....一、问题重述住房问题是关系民生的大问题。自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动了整个固定资产投资的快速增

5、长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5％），中国经济运行出现偏热的迹象。从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，各项指标表明中国房地产存在一定程度的泡沫（测定房地产泡沫的指标可参照附件一）。为保持经济健康稳定的发展，近年来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。从阶段和性质上分析，可划分为两个阶

6、段。第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快、中低收入居民住房难以满足等问题。.下载可编辑.....2008年，在世界金融危机和国经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化

7、，由增长期转变为衰退期，2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，目前尚看不出何时会到底，最坏的时间或许还没有到来，世界经济步入衰退，已没有什么悬念，这必将对我国房地产业产生巨大影响。附件二提供了1998——2008年我国相关房地产政策，附件三提供了某城市2003——2008年房地产业的部分数据，请针对以下问题进行研究。问题一：试建立数学模型阐述房地产市场发展与经济发展的关系。2009年该市的房地产市场发展形势如何？问题二：试建立数学模型分析影响房地产业发展的因素，该模型对于政府调控房地产市场有何指导作用？问题三：作为

8、建设小康社会的一项重要指标，在房地产业健康稳定发展的前提下（可参照附件一中的部分指标），欲使该市人均住房面积在2015年达到30平方米，政府应采取哪些措施？二、问题分析本题是一个与民生联系很紧密的实际问题，需要我们利用已知数据解决多个