常见购物中心类型和案例.ppt

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1、11九洲远景商业管理机构简介九洲遠景商業管理機構购物中心类型——九洲远景2本文件是专门为保利地产书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。目录购物中心类型定义城市中心典型案例——深圳万象城购物中心类型及价值定位筛选模型TestingTime3A.购物中心类型定义4购物中心的定义“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构，这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的，其位置、规模和商店类型与所服务的商

2、业区域密切相关，经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务，一个购物中心至少有三个以上的商业机构。”——美国城市土地利用协会（ULI）1947/19995一座好的购物中心具备以下的特点建筑经过统一处理场地内有足够的停车位具有商品运输服务设施改善环境大量店面提供与购物有关的活动场所有显著的特色和强烈的场所感6功能诉求情感诉求一次性购足(=品种齐全)专业化(=有限品种)零售公园零售公园能量中心城市中心超级地区中心邻里中心区域中心九洲远景购物中心的分类休闲娱乐中心生活时尚中心美食中心主题购物中心工厂直销

3、中心专业市场中心在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购物中心类型注：以上定位矩阵图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际应用中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位可能会与上图有所不同7九洲远景从目标消费者、选址、商业组合、购物娱乐倾向性以及消费者沟通方面来描述十二种购物中心不同的特性ResidentialShoppingMall邻里购物中心43RegionalShoppingCenter地区购物中心1CityC

4、enter城市购物中心10SpecialtyMall专业市场购物中心9Outletscenter工厂直销中心RetailPark购物公园5Entertainmentcenter娱乐中心8PowerCenter能量中心6SuperRegionalShoppingCenter超级地区购物中心2LifestyleCenter生活时尚中心7购物中心定义模型购物娱乐倾向性商业组合目标消费者消费者沟通选址购物中心类型11MealMall美食中心12Themeshoppingcenter主题购物中心8不同的营销要素内容，购物

5、中心向消费者呈现着不同的核心价值和形态购物中心营销要素商业组合选址条件消费者沟通购物与娱乐的倾向性通常有多少个主力店主力店的类型构成是怎样的，包括行业类型和业态形式主力店的面积占比是多少整体的功能组合中，购物、餐饮、娱乐的比例构成是怎样的处于怎样的城市区位和商圈特性位于市中心区、郊区、新区、居民社区商圈内消费者人口特点交通条件（位于城市交通干道、区域交通干道或社区交通主道），公共交通情况场地面积、建筑面积的大小所需要覆盖的有效商圈范围大小所采取的建筑形式特征，封闭或开放，楼层数量动线安排、出入口设置停车场地上或

6、地下的设置方式，停车位数量及其面积景观设计、视觉设计消费者的消费行为是以购物为主要内容还是以休闲娱乐为主要内容以满足个人的自我实现需求为主还是以满足家庭基本生活需求为主感性成份更多还是更关注性价比的理性消费行为91资料来源：ULI,ICSC,BCSC,外部访谈,案头研究城市购物中心城市购物中心/CityCenter商业组合选址条件消费者沟通购物与娱乐的倾向性10城市购物中心/CityCenter位于市中心，通常是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所选址主力店主力店行业商业组合购物与娱乐倾向功能组合

7、%消费者沟通核心价值位于城市中心区域城市中心主干道旁6-20万平米核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈40公里以上，覆盖三级商圈目标消费者为大众消费群或某一细分市场提供以购物为主的、含有餐饮/休闲娱乐成份的、一站式购足的消费中心提供社交、家庭活动与其他附加价值随机性消费模式购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%多与写字楼及酒店形成综合体3-5个主力店主力店通常为百货公司、主题餐饮区、电影院及其他主题室内娱乐主力店占比40-60%以服装、休闲娱乐、餐饮为主购物为主，体现自我实现诉求，感性成份较大

8、以封闭型的独立建筑体为主(big-box)，有多个中庭楼层3层以上，多以垂直性交通配合滚梯主出入口外有多出入口地下停车场，500个停车位以上1资料来源：ULI,ICSC,BCSC,外部访谈,案头研究城市购物中心11资料来源：ULI,ICSC,BCSC,外部访谈,案头研究案例列举上海世茂百联广场上海来福士广场上海正大广场12资料来源：ULI,ICSC,BCSC,外部访谈,案头研究案例列举