商业项目机电设备维修维护保养.doc

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1、商业项目机电设备维修维护保养商业项目机电设备维修维护保养商业项目机电设备维修维护保养商业项目机电设备维修维护保养商业项目机电设备维修维护保养商业项目机电设备维修维护保养商业项目机电设备维修维护保养商业项目机电设备维修维护保养商业项目机电设备维修维护保养　　商业项目机电设备维修维护保养提要：在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常　　商业项目机电设备维修维护保养　　高压供电设备（适用于商业项目）　　在对变压器、配电柜设备的电压、电流和功率因素等表计进行按时记录时，需注意外观、气味和声音等方面是否有异常，发现问题及时处理解决

2、。每天两次检查变压器温度，发现温度过高要及时采取降温。　　对未投入使用的，能切换的要定期切换使用，不能切换的要安排每季检查一次。　　按电气规程规定进行定期安全检测和维护。　　低压配电设备　　每月检查维护工作内容　　检查及清洁主配电柜及分支配电柜　　检查及记录主配电柜及分支配电柜之用电运作情况　　维修或更换损坏的配电设备配件。　　每年检查维护工作内容　　清洁及补充配电开关可动部份之润滑油　　检查补偿电容器是否有鼓肚、渗漏，桩头是否锈蚀。　　检查及清洁所有配电箱，控制器及接触器。　　检查所有金属部份之氧化情况，如有需要进行除锈及油漆工作。　　对配电设备及电气管井内外进行除尘清洁。　　照明

3、设备　　日常巡视留意观察照明灯具和应急照明指示是否齐全，灯泡/灯管有无缺损、不亮，如有应及时更换或修复。　　每半年一次对公共部位灯具的外观、照明度和色调等进行检查维护，对照明系统线路进行检测，更换破损老化电气线路，按需进行必要的清洁工作。　　楼宇自控设备（商业项目）　　楼宇自控系统设备一般外判专业公司进行维修维护保养，工程部在操作使用过程中，发现问题及时记录和报修，平时需督促和配合专业公司做好例行的维护保养工作。　　一般每月检查楼宇自控主机的功能；检查各种电压及电流、温度、压力、流量、液位等探头触点；检查现场处理器的工作情况。检查所有由楼宇自控系统集中控制的电磁阀、电动调节阀和蝶阀等

4、工作情况。　　安保监控设备　　安保监控系统设备一般外判专业公司定期维护保养，主要内容：闭路电视摄像传输、显示和门对讲系统等，现场不能修复的设备，专业公司需负责替换措施，保证系统不中断运行。一般维保项目内容：　　摄像部分　　每月到场对摄像部分检查和保养，清洁摄像机罩和护镜玻璃，用鹿皮清洁镜头，调整焦距、光圈，调校摄像范围至正确位置及输出图像信号要求。检查云台水平、垂直转动工能是否正常并调校规范要求。　　传输部分　　每月一次检查插头及接线柱，发现锈蚀和接触不良，需作必要的维修或更换检查电缆的固定情况，特别是电梯井内的视频、电源电缆。　　显示部分　　每二个月一次清洁显示屏及外壳，检查插座、

5、旋钮、接线柱显示图像是否清楚，录像放像的质量，并清洗磁头。　　门对讲系统：每半年一次对对讲系统设备进行测试和调校。　　公共广播设备　　每月一次对话筒、调谐器、录放音座、cD机、节目选择器、混音机柜和功放等设备进行检查。　　每季对喇叭、音箱及线路等进行检查，保证公共广播系统的播音质量。　　消防设备（适用于商业项目，住宅项目参考项）　　火灾报警系统　　火灾自动报警系统主机和烟/温感探头一般外判维修保养，物业工程部按合同协调监督，做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和维修保养工作。　　每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障

6、及时排除。　　每季度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表；采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯示；试验火灾警报装置的声光显示；试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；对备用电源进行　　1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电动切换试验；用自动或手动检查下列消防设备的功能：　　防排烟设备、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等设备。　　室内消火栓、自动喷水灭火系统。　　水喷雾火系统。　　火灾事故广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯。　　强制电梯停于首层试验。　　消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。　　强制切断非消防电源功能试验。　　开启消防泵

7、、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。　　每年一次试验火灾事故广播设备的功能；每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体等工作。　　探测器投入运行2年后，应每隔2年全部清洗一遍，并做影响关值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。　　烟温感报警系统　　每周对区域报警器、集中报警器巡视检查一次，电源是否正常，各按钮是否在接收状态。　　每月检查一次各报警器的内部接线端子是否松动，主干线路、信号线