办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理.doc

《办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理　　办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理提要：一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分支路供电，照明支路采用单相两线制，插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护地产E网　　办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理　　（一）因机电设备的要害部分基本是在机房，机房管理是维修、保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600kV配电室。　　（二）给排水系统　　对系统的了解：　　1．给水系统　　消防泵房设独立生活水。由市政管网直

2、接供水至水池，通过生活给水泵组（变频供水）向楼层供水，三层及以下楼层由市政管网直接供水。　　2．排水系统　　F1-F14层卫生间粪便、地漏排水经wL-1、wL-2、wL-3三根污水立管、由B1层排入市政排水系统出户。　　3．雨水系统　　F14层屋面，分别经雨水口内排至yL-1~6雨水立管，由F1雨水出户管排至室外（或排至室外散水面）。另B1层坡道雨水排至地库集水池，由潜水泵提升排出。　　常见维修要点：　　1．管道漏水修理　　2．管道堵塞排堵　　3．水龙头与阀门的维修　　4．卫生洁具的维修　　5．电热水器的常见故障及排除　　6．水泵保养及维修　　7．压力表的校验　　8．潜水泵的检查保养

3、　　9．热交换器的运行与维修　　10．生活水箱的清洗消毒　　（三）共用照明系统　　对系统的了解　　1．B1车库、设备机房均采用普通日光灯；水泵房采用防水型灯具；其它楼层大多采用（隔栅式日光灯）；部分区域根据需要采用白炽灯或节能灯。　　2．一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分支路供电，照明支路采用单相两线制，插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护；事故照明采用双电源末端互投，由专用的配电箱供电。　　照明控制：一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制，公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼宇自控的DDc控制，每层电气竖井内未设电度计量装置。　　常见维修要点

4、　　1．电气电路故障：断路、接触不良、漏电等故障判断和维修　　2．绝缘电阻测量及损伤线更换　　3．配电箱的检查　　4．照明灯具的维修　　（四）通风空调系统　　常见维修要点：　　1．空调处理机组　　2．风机盘管　　3．末端控制装置　　4．分体式空调机　　5．双温水系统　　6．加湿装置　　（五）供暖供冷机组　　对系统的了解：　　1．夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什溴化锂吸收式电力冷温水机组，其特点是节能环保。　　2．运行维护要点：　　真空度的管理　　冷剂的净化　　吸收液的管理　　冷却水的管理　　预防及及时处理结晶　　天然气系统安全管理　　3．冷却塔　　冷却塔主要注意其水质清洁并及时补

5、水，避免对直燃机造成损害。　　（六）消防设施设备　　对系统的了解：　　1．本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、B1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。　　2．运行维护要点：　　自动喷洒系统　　气体灭火系统　　管道阀门　　电接点压力表　　（七）垂直交通运输系统　　对系统的了解：　　1．本楼设有消防梯1台，停层站15/15，　　客用梯4台，停层站15/15，　　2．监控管理系统、电梯的运行可以在（中控室/消防中心/远程监视运行和火灾应急控制）　　维护要点：　　1．物业管理者应做的工作：钥匙、日常巡检维护、收集资料、按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度

6、等；　　2．设备专业维护：（选择具备资质的分包方，按周期维保，以及建立确定应急处理办法。）　　（八）楼宇自控系统　　对系统的了解：　　1．本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的，因此基本具有：　　楼宇设备自动化BAS系统　　消防管理自动化FAS系统　　安防管理自动化SAS系统　　（以及通讯自动化cAS系统　　办公自动化oAS系统）　　楼宇自控：消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。（以及出入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡）等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性，对维护进行统一管理提供了集中、方便的条件。　　楼宇自控系统：　　监视：空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备

7、的运行状况；　　监视：水池水位、环境温、湿度、设备压力等；　　可控制：部分设备启、停，照明系统的开关等。　　消防报警系统：具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。　　2．运行维护的要点：结合实际正确使用设备　　熟悉操作系统和应用软件的构成　　保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录　　选择可靠的分包方，按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。　　（　　　　办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理提要：一般照明以单电源供电，照明及插座分别由配电箱分