柏庐路项目市场定位和投资可行性分析.doc

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1、柏庐路项目市场定位和投资可行性分析深圳市尺度市场策略顾问有限公司项目市场定位和投资可行性分析报告思路第一部分：项目目标市场初步定位报告1、项目市场环境描述2、目标市场初步定位3、定位理由第二部分：项目投资可行性分析报告1、项目可行性分析前言2、项目初步定位3、项目方案分析¨项目开发进度和销售进度确定¨项目销售单价的确定¨项目销售收入的确定¨项目投资开发成本的假设和地价的确定¨现金流量表分析¨项目财务指标分析¨项目敏感性分析第一部分项目目标市场初步定位报告一、项目市场环境描述：1、项目概况：柏庐路项目用地位于XX市城北区柏庐北路西面，娄苑路以南，昆太路改造线以北。X

2、X市气象站临靠地块中端。项目总占地面积约31100平方米，南北长约500米，东西宽约65米（包括退让红线），多层建筑容积率小于等于1.8，小高层建筑容积率小于等于2.5；多层建筑密度小于等于35%。地块为商业和居住用地性质。2、项目用地现状项目地块形状呈规则的长条形状，长500米，宽65米，地势平坦，地表整齐，和新修60米宽的柏庐路路面基本平齐，地块上目前大部分为农田和少量临时建筑物，与主城区仅一桥之隔，基本上是一块便于开发的熟地。项目西部紧邻即将修整为60米宽体现城区风貌的主干道之一的柏庐路，隔柏庐路相对望的是同心村十五组村居用地，目前已被另一发展商收购，北段东

3、侧紧挨电视广播大学，中间为XX市气象站，南段东侧为市农业技术推广中心和精密模具标准件公司。北部隔娄苑路为同心村的回迁户和同心密友新村别墅区，南部为正改道修建的昆太路，隔昆太路再跨过越河就进入了XX市目前的中心城区，所以，目前该地段虽然处于城郊接合地段，但随着新的市政中心的向东向北迁移，该地块所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带，具备较强的升值潜力。3、项目区域市政公建配套情况：1）交通：柏庐路地块周边有二路、十一路公交车，可到达XX主城区的绝大多数地方，同时根据调查，XX市居民对外交通仍主要依赖自行车、摩托车或的士，而本项目三面紧邻三条路面状况很好的柏庐路、

4、昆太路、娄苑路，与市区和城北皆畅通无阻，且随着柏庐路两侧大面积商住项目的开发成功，其人流量和公交车流量将呈现互动的良好发展前景。2）周边社区生活配套设施：柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设施很少，沿柏庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地，沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂，加油站、道路建设工程队等工业设施，本项目地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点，右侧则仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。3）周边教育配套：柏庐路项目南一百米越河大桥边有XX市二中，除此之外婴幼，小学教育配套较为缺乏。4）娱乐设施两

5、地块周边基本没有。5）医院设施：无医院和任何便利的医疗配套诊所之类。二、目标市场初步定位：1、项目性质定位：商住综合楼，其中一、二层裙楼设置为商业用途2、项目性质定位理由：1）从项目所处背景而言，柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设施很少，沿柏庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地，沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂，加油站、道路建设工程队等工业设施，本项目地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点，右侧则仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。周边配套欠缺，无法满足周边富裕农民的要求。目前该项目地段虽然处于城郊

6、接合地段，但随着新的市政中心的向东向北迁移，该地块所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带，具备较强的升值潜力，这可以从消费者拦访中潜在消费者对该地段有53.2%的认同率得到佐证。2）从前景而言，该项目市场看好。理由如下：首先，由于XX市边邻上海，地理位置很好，受其经济的辐射，前景很不错。而且现在的优惠政策使得越来越多的资金投向XX，在XX投资物业不会贬值。再者，整条柏庐路将来会成为未来XX的主要城市市容干道，贯穿整个城市中心，是去开发区的必经之路，而且目前这里有2路车经过，2路车从火车站开出，路经人民路和亭林路，几个闹市区都能经过，以后城北的人想到市中心也很方

7、便，所以这里的交通环境很好。而现在城北地区住宅较少，人流量不大，尚未形成一个商业氛围浓厚的商住小区。1）通过对商铺投资者和周边商住楼盘的实地调查可以得出结论，就是裙楼二层以上不宜做商铺，现今商铺销售时普遍存在着一个“畏高现象”，这种现象在对周边楼盘调查体现得非常明显。3、项目商铺适合开发商业类型及品种定位：1）项目朝柏庐北路一侧配备中小超市、精品商业街以及银行等2）项目南北两侧根据规划情况配备中高档商业门面。4、定位理由：1）从项目所处地段的街区功能来看，周边严重欠缺成熟的商业配套设施。项目紧临三段路：柏庐路、娄苑路、昆太路以及其后的市后街、萧林路沿路都没有任何成

8、型的商场、