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1、来福士广场项目计划书经开项目研究策划工作计划书--14来福士广场项目计划书计划书目录对项目的理解与预判我们的工作方式项目研究工作方式及提纲项目执行时间及费用预算项目研究的14来福士广场项目计划书三、对项目的理解与预判项目背景新加坡凯德置地拍得成都人民南路四段三号（原成都博物馆）商业用地约49亩，拟建设一个集商场、甲级写字楼、五星级酒店和服务式公寓于一体的“来福士广场”。在已经确定项目T1—T4楼栋物业形态的基础上，“来福士广场”将临人民南路的“T5”楼栋推向市场，期待通过充分的市场论证，得出适合的发展方向，并对其
2、产品类型进行定位及提出相关的营销推广建议。项目研究发展方向项目总体指标：净用地面积:32,571.78平方米容积率:小于6.0地上建筑面积:195,266平方米(max.195,430平方米)地下建筑面积:114,776平方米14来福士广场项目计划书总建筑面积:310,042平方米航空限高:小于123m各楼栋基本数据：写字楼（T1、T2号楼）:76,494平方米1号楼:45,015平方米2号楼:31,479平方米酒店（T3号楼）:44,644平方米Mainfunction:34,609平方米Publicloop:
3、6,970平方米(Towers2-4)Ballroom:3,065平方米(Tower4)服务式公寓（T4号楼）:11,849平方米项目研究发展方向（T5号楼）:26,261平方米零售商业:74,844平方米地上建筑面积:36,018平方米地下建筑面积：38,826平方米其他地下建筑面积:75,950平方米项目研究目的我们认为最重要解决的是对该项目临近人民南路的“T5”楼栋的形态定位研究，具体而言就是在对写字楼、服务式公寓市场的充分研究基础上，提出项目的总体发展方向，对项目的产品类型定位、目标市场及客群定位、价格定
4、位以及营销策略提出建议。14来福士广场项目计划书关于项目的核心问题本案的核心将是确定项目“T5”楼栋的物业形态。世家认为，本案的核心价值点在于绝版的区域优势，凯德置地的资源优势及“来福士广场”的品牌优势，如何将众多优势资源进行整合，达成价值最大化是项目最终成功的基础。同时，项目土地的高成本与项目的高品质要求本案必须以高端立市，因而项目产品业态的选择及档次划分将是项目的核心关键。关于项目的预判在凯德置地已持有“来福士广场”中写字楼、服务式公寓、五星级酒店等物业的基础上，对于楼栋的业态定位将建立在物业价值最大化基础之
5、上。“来福士广场”中写字楼的总体量约为8万平方米，体量相对于该区域的容载量并不大。区域内众多的公司及广大的商务人群能够从需求上满足开发写字楼的要求。因此，楼栋具备发展写字楼的潜在条件。由于项目处于人民南路的核心区域，周边聚集了大量的中高端人群。开发服务式公寓能吸引大量的投资客群及区域内的高素质白领阶层，在没有进行深入研究的前提下，开发服务式公寓也是我们可能的发展方向。产权式酒店的推出将与项目五星级酒店价值形成一定的矛盾与冲突，且有别于本案高起点、高档次的定位。世家认为，产权式酒店与本案经济效益不符，较难实现价值最
6、大化。我们将通过对成都市内多种产品业态进行对比分析与研判，利用专业的团队及丰富的经验为项目业态定位提出可能的发展方向。四、我们的工作方式本项目的工作思路将是以专家深访，整合资源为主，提交相关报告为这些访谈和调查的文本展现。14来福士广场项目计划书世家将发挥自身的优势资源，致力于帮助贵方整合各方面的资源，为此制定项目工作计划的粗略纲要，旨在陈列基本研究框架，以供贵司参鉴，相关研究工作的细节，将随项目研究的开展而视具体情况予以调整、细化。1、项目发展研讨我们将根据项目性质、推进的阶段和进度及贵公司的预期等，邀请业界专
7、家、政府官员、高校研究机构参与不同主题的研讨，旨在通过更为广阔的交流平台，整合各方面的智力资源，为项目发展出谋划策。2、专题调研调研内容：写字楼、服务式公寓工作方法：实地走访、专家访谈、文献查阅、现场勘察等。调研内容包括：主要类型、现状及趋势、主流板块及分布、典型项目（项目位置、用地规模、开发主题、目标市场、建筑形态、配套规划、价格策略、销售情况、推广举措、阻力分析、运作模式等）。3、阶段性判断和初步总结工作内容：(1)市场需求调研的信息收录、整理、统计等。(2)以基础调研为基础，对项目发展方向及产品业态定位等进
8、行进一步判断和研究。(3)就上述判断同开发机构做阶段式的沟通、研讨。4、研究深化及成果提炼工作内容：(1)市场调研及测试结果的定量、交互分析。14来福士广场项目计划书(2)研究成果的总结、编撰、提交。(3)对发展商提出的问题提出针对性建议。五、项目工作思路和研究报告提纲5.1项目研究工作目标¨项目商业资源的对接协助开发机构与相关商业资源的对接和整合。¨项目物业的经营方式建
