来福士广场策划方案分析.doc

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1、来福士广场策划方案分析来福士广场简介：上海来福士广场是一座集51层甲级智能化写字楼、8层大型购物中心和2层停车场为一体的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。来福士广场是上海最高的写字楼之一。黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。来福士广场购物中心已于2003年11月1日开业。凭借丰富的零售业管理经验，商场运营管理专家们已为来福士广场的每个楼面精心规划了相应的风格与主题

2、。每个楼面的商铺都经营着相关商品，配合遍布商场的指示牌，顾客能享受极大的购物便利，而租客也从大量客流中获得商机。来福士广场策划分析：1.策划目的：对本策划所实现的目标进行全面的描述。　　2.房地产企业在市场营销规划过程中存在以下几方面的要求：　　(1)房地产企业刚开始运作时，未导入房地产市场营销机制，需要根据房地产市场特点，策划出系列化的可资遵循的营销计划。　　(2)房地产企业产品战略转移，需要相应地调整营销策略。　　(3)房地产企业规模扩容，原房地产市场营销方案需要重新改进、设计。　　(4)房地产企业的原房地产市场营销方案严重失误。　　(5)房地

3、产市场行情发生变化，原经销方案已不适应市场需求。　　(6)房地产企业在总房地产市场营销方案贯彻中，要在不同阶段、不同时段上，根据房地产市场的变化，设计新的阶段性方案。　　(7)房地产企业建立良好的企业形象-CIS企业识别系统。　　3.房地产市场营销环境分析(详见本书第四章)。　　(1)宏观环境分析：(2)房地产产品分析；(3)竞争房地产企业分析：　　(4)房地产企业形象(CIS)分析：　　(5)消费者分析。　　4.房地产市场营销现状分析。　　5.市场机会分析。　　6.房地产市场营销方案。房地产市场营销方案的形成，考虑由4P及其组合而来。　　4P是指

4、PRODUCT-房地产产品，PRICE-价格，PLACE-通路(渠道)，PROMOTION-促销。　　(l)房地产产品方案。如果房地产企业房地产市场营销的主要问题都来自房地产产品，就应当集中力量提出房地产产品方案。　　(2)房地产产品方案在房地产产品的八大属性切入。房地产产品定位方案；房地产产品开发方案：房地产产品质量方案；房地产产品功能方案；房地产产品品牌方案：房地产产品包装方案；房地产产品附加值方案：房地产产品服务方案。　　7.CIS方案。推进步骤：　　详细地介绍实旆房地产市场营销方案的具体步骤和在时间上的落实。房地产市场营销方案设定后，就要定

5、出方案实旋的日程表。制定日程表的三要素：稳定性与灵活性相结合：程序性与机遇性相结合：更替性与决策交叉性相结合。　　8.费用预算。