房产已由产业时代进入资本时代.docx

《房产已由产业时代进入资本时代.docx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、这个数据什么概念呢，如果上海一整月的成交数值都是25万平的话，那么一个月的成交就是750万平米房，而上海历年来平均每年的成交量也只在1000万平左右。从中完全可以感受到这个数据的恐怖，不禁让人觉得这个市场已经疯了，特别是上海这几天出现的排队离婚拿买房指标的情景，不禁让人觉得荒诞与讽刺。（注：近期，上海出现“准备于9月推出进一步收紧房贷政策”的传闻，部分售楼处出现火爆现象，甚至有市民为规避“政策”而离婚。针对这一现象，29日，上海市住建委正式辟谣。）同时，随着2016年一二线城市“地王”频出，让人深觉房产市场还是会蒸蒸日上地发展，民众对于房价回落的梦也许是碎

2、了一地。纷纷“慷慨解囊”，欲赶上房产狂欢的最后一趟末班车。那么在这么疯狂的房产交易数据背后的逻辑和真相，你应该有哪些了解呢？PartOne: 资本是永恒的逻辑一、房产已由产业时代进入资本时代房产如今已经告别人本主义，民本主义的产业时代，自我发展到资本统治的时代，也是房产作为产业的最高形态。诚然，房产从一开始就和金融资本脱不了干系，甚至是国家对于经济的调控手段，但是那是形而上学的宏观经济层面的分析。笔者由于对宏观经济没有太多的发言权，只从企业层面观察的事实去阐述房价攀高，房产交易疯狂的逻辑。如今的房产开发商眼中，房子不只是房子，土地不只是土地，而是新的金融和

3、资本的运作工具——以房地产作为优质基础资产（土地、房屋、房地产公司股权），以价格上升作为确定性预期，以成本不断下降的低息资金和理财产品作为燃料，以价格重估作为抵押型金融体系的润滑剂，以其他产业的萎缩作为跳板，以居民负债率的上升作为对价，进入“上涨、上涨、只要上涨大家都是赢家”的向上冲刺期。如果说囤地、捂盘、炒地、炒房、加杠杆等等，可以作为房地产资本主义的早期形态;现在则是中期，就是大规模使用金融工具(贷款和金融机构的场外配资)，尽可能加杠杆，充分利用地价上升来扩张资产负债表;负债越多越好，用“负债”竞逐“资产”(包括房地产公司股权)，然后拉升资产价格，或者

4、快速周转产生现金流，以现金流为依托进一步融资扩张。而后期是将高估资产证券化打包为CDS，CDO出售给民众，将风险分散给群众，让社会为其买单。现阶段，房产企业大规模使用的金融工具大致有如下几种：发行公开公司债和私募债，发行购房应收账款的ABS（资产支持证券），入股农村商业银行，与股份制银行战略合作，成立合资保险公司等。模式也不外乎是竞拍一二线城市的土地，由于土地估值在地方政府的限制性放出之后日益攀高，拍下之后的增值间接增加了公司的净资产，降低了已有的负债率，从而提高了债权评级，继而可以发更多成本更低的债。而由于经济下行压力较大，其他行业都呈现出颓废的趋势，只

5、有地产相关的资产呈现繁荣的景象，所以银行和保险资金都抢着向地产公司放贷。资料来源wind上图可以瞥见近两年来，地产公司的发债规模不断攀升。房地产企业资金压力持续下降，实在太有钱了。笔者微信中的资管群中曾就下图进行过一些有趣的讨论。虽然银行和信托的同事们自己也是深陷囹圄，苦于房价的高企，但是纷纷表示其他的同行都在做，自己要是不做这些业务，不说买房，连买水果的钱都赚不到。虽然是句玩笑话，但是从中可以看出，金融机构的资金是有投资压力的，现阶段由于投向其他产业的资金坏账都很高，唯有房产是大家一致性看好的产业，所以资金都往地产涌入。又进一步推升新的“地王”。二、那么

6、地产企业通过什么赚钱呢？现阶段地产本身通过销售还是有利润回笼的，但是未来的盈利方向肯定会是金融，而且已经在往这个方向进化了。届时房地产好像一个资金流进流出的管道，最重要的功夫不是像制造业的产品经理那样做产品，而是看谁能整合更多金融资源，高杠杆撬动大规模的资金，然后通过房地产项目实现规模化的盈利回报。为什么这么说呢？A股主要地产公司毛利率和净利率折线图：据中金公司最新的房产研究报告显示，A股主要地产公司2016年2季度累计毛利率有所下降，从更长的时间周期看来趋势是不断下降的，已降至了历史低点，而且在同一阶段还伴随着中国式量化宽松的政策以及后期的息准双降的背景

7、。所以可以预见，随着地王游戏的不断升华，中国地产商的利润率会不断的压缩，而且这将是悬崖式下跌的过程。毕竟房价可以通过政府调控而抑制增幅，但如果没有新的地王出现，就没有新的接盘者，那么那些拍的地王的巨型房企们就身陷囹圄了。而且上图中中金覆盖的上市的地产公司中比较优质的标的，更小的一些地产公司的情况更加不容乐观。而且这个行业正面临着一场洗牌，资金实力跟不上的开发商会玩不起一二线城市的拿地游戏，进而被淘汰出局。所以你可以看到越来越多的房地产企业在建立自己的金融平台，全力争取金融牌照。只要手里有资金了，就会在下个风口有更多的选择权。可以去做各类地产项目的配套，智慧

8、建筑等，也可以向恒大一样涉足更多的其他领域。PartTwo: 真相