再问万达模式的运营之痛.doc

《再问万达模式的运营之痛.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、再问万达模式的运营之痛再问万达模式的运营之痛再问万达模式的运营之痛再问万达模式的运营之痛再问万达模式的运营之痛　　再问万达模式的运营之痛提要：万达广场没有融入当地文化，运营管理不符合本地习惯。万达广场尽管体量很大，但位置属于襄阳相对偏远位置物管手册　　.再问万达模式的运营之痛　　常年在北京工作的黄倩倩每次回到老家襄阳都有各种不适应。这个位于鄂西北地区的三线城市算不得经济发达，但有着大城市同样的浮华。在襄阳万达广场，晚上8点，偌大的购物广场内已没有多少顾客，只想在屈臣氏购买一支唇膏的倩倩，受到导购小姐的热情推介。北京的导购们一定没有时间去应付只在30元左右产品前晃悠的顾客。　　“你可以

2、认为是襄阳的导购们服务更好，但我更愿意相信是他们的生意不好做，所以要抓住每一个能抓住的客人。”当地一位颇资深的业内人士称。　　两个月前，珠宝品牌金伯利和欧特尔选择从襄阳万达广场撤柜。据上述资深人士调查，除了两家撤柜的珠宝品牌，服装品牌也走了约三分之一。而留下经营的商家80%处于薄利和微利状态。　　万达广场高速扩张之后，统一的模块化管理是否能胜任商业地产最艰难的运营挑战？　　运营之困　　襄阳万达广场号称鄂西北最大的购物中心。　　资料显示，2010年11月26日落成的襄阳万达广场总建筑面积60万平方米，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店（当地

3、“唯一五星级酒店”）以及3层或4层的商铺等。据了解，襄阳万达广场除了酒店以及购物中心属于万达自持，其余均对外销售，目前仅有部分写字楼尚未售出。　　但开业热闹过后，襄阳万达广场的吸引力并没有期望的那么大。　　李强（化名）是这个小城市各方关系颇深的当地资深人士。他告诉记者，在襄阳万达广场室外有一条“金街”，售出去的商铺基本在关门状态。“大约有100个门面商铺是空的，开门营业的很少，连10%都不到。”　　另外一家金店老板告诉记者，商场周末的人气还可以，但平时人流量很少。上个月，他们亏损了5万。这位老板把原因归结于，“可能是楼上的服装品牌不好，没有大品牌，吸引不来高端女士消费群。”　　但李强

4、认为，万达广场没有融入当地文化，运营管理不符合本地习惯。万达广场尽管体量很大，但位置属于襄阳相对偏远位置。比如，同样一家首饰店，位于该市中心的人民广场店和长虹路店的专卖店是盈利的，但在万达广场则是亏损的。　　另外，李强告诉记者，号称当地唯一甲级写字楼的襄阳万达广场写字楼，其高昂的物业费，也令当地公司难以承受。　　万达地产董事长王健林曾对外透露，万达对二、三线城市的选址标准是，GDP总额达到1000亿元以上，社会消费品零售总额300亿-400亿元，社区人口不少于70万-80万。　　仅从上述标准衡量，襄阳已经符合万达的选址标准。据公开资料，2011年末，襄阳市常住人口万人（指常住本市半年

5、以上人口），当年实现地区生产总值亿元，三大产业结构比例为：：。记者发现，这个城市投资额较大的分别是采矿业、制造业、电力、燃气以及建筑业。2011年，该市社会消费品零售总额为亿元，其中城镇亿元。　　但业内专家认为，作为商业地产运营最重要支撑的，是当地人均消费支出。数据显示，2011年，襄阳市城镇人均年消费支出为11816元，其中食品类仍占主导地位，教育文化娱乐服务消费支出仅为1777元。该市城镇化率为%。虽然襄阳市也不乏豪华的奔驰宝马车，但决定大型购物中心得以长期运营下去的，还是当地的平均消费水平。　　万达模式思考　　襄阳万达广场可能不是个案。据了解，上海、广州、济南、沈阳、武汉等地的

6、万达广场均被曝出商铺出租一般、人气不足的状况。　　据万达集团公布的数据显示，2011年，总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，项目系统收入902亿元，现金回款814亿元。截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米。但2011年万达广场的租金收入仅有亿元，而万达百货还处于亏损状态。也就是说，万达广场盈利主要商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占%。　　记者获取的一组未经万达集团证实的数据称，2011年开业的万达广场，首年租金平均（首年有优惠）为元/天·平方米，第二年租金则将增加约30%左右。按使用面积计

7、租，万达广场平均租金约5元/天·平方米。　　相比之下，龙湖地产商业的单位效益租金要好一些。2011年龙湖旗下商业地产租金收入已超过4亿元。至2011年6月，龙湖已开业的持有物业面积近万平方米。而其2010年年报显示，龙湖租金收入毛利率高达79%。　　但这并不阻碍万达向全球第一的商业持有规模冲刺。　　相关数据显示，万达已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、800块电影银幕、46家百货店、51家量贩kTV，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业