z西大街先售后租挑战规则案例.doc

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1、z西大街先售后租挑战规则案例z西大街先售后租挑战规则案例z西大街先售后租挑战规则案例　　z西大街先售后租挑战规则案例提要：该项目规划有油画城、童话街、美食街、时尚街、娱乐街及百货街。将主题特色、体验消费完美融合，打造布吉繁华商业的主题式商业街区新时代自　　z西大街先售后租挑战规则案例　　【突破执行难局的实战案例】　　商业品牌：z西大街　　z西大街--先售后租挑战规则，执行有力决胜市场　　（一）操作背景　　z西大街是深圳知名楼盘桂芳园七期裙楼商业，近××关口。总建筑面积30000平米，可销售面积27000平米，是以北欧风情为基调建立起来的多主题商

2、业街区。项目地段偏远，位置尴尬，基本处于无商气的山坡顶，可谓压力很大，难度不小。专业操作团队根据市场及项目实际情况，大胆采用先销售、后招商的方式启动运作。　　（二）精彩回放　　销售--在只有2周准备时间并且无招商支持的情况下，该项目于2004年7日23开始销售认筹，认筹50天后于9月11日解筹，当天直接销售超过亿元，达到60%销售率，至2005年1月份实现98%销售率，总销售额超过亿元。z西大街项目荣获”2004年深圳十大畅销商服物业”荣誉，并在第四季度全市商铺销售金额排名中名列第二。招商--自2004年9月13日开始进驻招商，4个多月即达到1

3、00%招商率。并于2005年3月28日满场隆重开业。　　（三）商业规划亮点　　z西大街由于地处坡地,沿街面坡顶至坡底长达250米,并呈梯层状分布,落差最高达2米,加之裙楼上盖为多栋高层住宅,造成商业柱距杂乱、柱网复杂，如何因地制宜并有效规避物业”硬伤”，是做商业规划过程中的一个大难题。针对项目实际情况，我们在业态规划上主要采取如下措施（以1层万平米为例）：　　1.因地制宜，合理规划，采取分区、分段安排相适宜的业态。如：坡顶地形相对平整,规划为超市；中段按相应的平整度分段规划为家居超市；坡底规划为综合性小商品专柜组成百货超市。　　2.在考虑主次过

4、道保证人流动线合理的基础上,合理利用柱距不规则的现状，分别划分不同面积大小的商铺与专柜。　　3.统一各铺位、专柜的装修及形象包装，使卖场的形象、水平流线保持高度的一致性、商业形象的整体性和人流动线的顺畅性。　　4.由于地形存在高差，为保证人流垂直动线的流畅,在场内合适的交通节点位置设计、安装了三对手扶电梯,使购物者易于上下流动，弱化由于地形的高差可能带来的不便及避免顾客的负面心理印象。　　（四）销售执行亮点　　关键的销售思路如下：　　1.核心价值定位决定生死！通过对××商业发展脉络的梳理，深入挖掘出布吉城市未来走向。并结合项目的建筑结构与直观外

5、象，得以确立本项目的核心支撑点在于两个字--”东、街”，并匠心独具地运用于推广名--布吉东大街，令人印象深刻而突显价值。　　2.选择合适有效的投资回报策略：根据市场竞争情况与项目特点设计独特的投资回报策略，首创”精算型蓝筹商铺”回报模式。精彩演绎”超低首付、保底回购、长期高收益”的投资价值观。　　3.实效营销推广策略，节省综合推广成本：深入分析在上述条件下的细分受众（潜在投资群体），进行立体推广组合，并在首轮推广后优化组合，为项目的销售攻城掠地！譬如以精彩主题化的楼体系列广告牌及突破性的具有文化底蕴的商铺楼书，尽情演绎鲜活的商业街风情！　　（五

6、）招商执行亮点　　1。特色鲜明的业态业种规划：　　该项目规划有油画城、童话街、美食街、时尚街、娱乐街及百货街。将主题特色、体验消费完美融合，打造布吉繁华商业的主题式商业街区新时代。该商业具有鲜明的特色：一层为民润超市+综合业态；二层为深圳唯一的面积近1万平米的国际油画城；临街底商长近250米，为各类品牌专卖店及综合便利服务设施，如银行、冲印店、服装店、烟酒店、面包屋、图书文具超市等，组成了一道亮丽的商业步行街风景线。　　2。有效的招商策略及强有力的招商执行　　1.前期市调准确度高，商业定位精确，商业规划及业态组合合理。　　2.通过业态的合理规划

7、与独特组合，适应不同商家的商业需求，并形成经营特色。　　3.针对不同业态，灵活确定和划分不同的经营面积，有效满足不同商家的使用需求。　　4.制定符合市场行情、极具吸引力且利润最大化的招商条件。　　5.对招商进度与节点掌控适度，并充分利用品牌主力店入驻带动其它目标商家顺利入驻。　　6.招商思路清晰、招商策略合理，招商执行有力。　　7.快速实现100%的招商率，在布吉乃至深圳业界十分罕见。　　z西大街的成功销售与招商，正是很好地利用了销售与招商的互补和互为依存的关系，在定位准确、规划到位、思路清晰、策略合理的前提下，销售与招商的高质量执行对项目成功

8、起到了决定性作用。该项目的成功充分证明：强大的执行力，不但让我们突破了这一被业内公认的”难盘”堡垒，甚至能挑战行业规则创造出先售完再招商的奇迹！从而真