地产公司成本控制.doc

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1、地产公司成本控制作者：杜明辉随着中国步入国际化进程的加快,中国的房地产市场发展趋势也必将同国际化房地产趋势一样,未来能够生存的房地产企业只会有两类:一类是资金实力雄厚、全国性的大型企业,在局部区域形成垄断，负责成片普通产品和大型项目的开发；另一类是在专业能力较强专营特殊产品的小开发公司。这种趋势要求我们公司必须在未形成这种格局之前建立自己的核心竞争力，而成本控制能力则是这核心能力的重要组成部分。　　一、成本分析及控制要点　　1、地产公司成本构成　　以亚泰地产开发的某项目为例，其成本主要由以下几部分构成。　　土地成本，约占项目总成本的35%。主要指获得土地所形成的费用支出，如拆迁补偿、土地

2、税等，完成土地交易后，该成本一般不会再变，因此控制土地成本关键在于事前准确的成本分析和防范交地及付款风险。　　前期费用，约占项目总成本的3%，主要指勘察、设计、报建、可研等费用，重点要控制设计费。设计费的高低与支付要与设计质量挂勾，要在保证设计质量的条件下限制结构砼含量、钢筋含量、安装材料、设备等；要在满足建筑功能、效果的前提下控制好装饰材料的档次和价格。　　工程成本，约占项目总成本的50%。主要指工程建安造价，工程成本控制一定要从确定成本目标开始就严格管理。地产公司根据其有关管理制度进行工程管理，如监理、招标、合同生成、签证手续、确认样板等规程。关键是对设计变更、现场变更及公司领导要求

3、的变更要做好事前成本测算。　　营销成本，约占项目总成本的6%。主要指产品销售过程中发生的费用，如广告费、推广费用、售楼处费用等。主要通过建立广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制进行管理。要根据项目的特点及时调整销售策略及相应费用来谋求降低费用而提高销售业绩。　　管理成本，约占项目总成本的2%。主要指公司为组织和管理项目开发经营活动而发生的人力资源及行政成本，控制管理成本主要是要全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目开发间接费进行监控，如提高工作效率、减少行政后勤浪费等。　　财务成本，约占项目总成本的6%。主要指资金成本和税务成本。地产公司成本控制作者：杜明辉随着中国步入国际化

4、进程的加快,中国的房地产市场发展趋势也必将同国际化房地产趋势一样,未来能够生存的房地产企业只会有两类:一类是资金实力雄厚、全国性的大型企业,在局部区域形成垄断，负责成片普通产品和大型项目的开发；另一类是在专业能力较强专营特殊产品的小开发公司。这种趋势要求我们公司必须在未形成这种格局之前建立自己的核心竞争力，而成本控制能力则是这核心能力的重要组成部分。　　一、成本分析及控制要点　　1、地产公司成本构成　　以亚泰地产开发的某项目为例，其成本主要由以下几部分构成。　　土地成本，约占项目总成本的35%。主要指获得土地所形成的费用支出，如拆迁补偿、土地税等，完成土地交易后，该成本一般不会再变，因此

5、控制土地成本关键在于事前准确的成本分析和防范交地及付款风险。　　前期费用，约占项目总成本的3%，主要指勘察、设计、报建、可研等费用，重点要控制设计费。设计费的高低与支付要与设计质量挂勾，要在保证设计质量的条件下限制结构砼含量、钢筋含量、安装材料、设备等；要在满足建筑功能、效果的前提下控制好装饰材料的档次和价格。　　工程成本，约占项目总成本的50%。主要指工程建安造价，工程成本控制一定要从确定成本目标开始就严格管理。地产公司根据其有关管理制度进行工程管理，如监理、招标、合同生成、签证手续、确认样板等规程。关键是对设计变更、现场变更及公司领导要求的变更要做好事前成本测算。　　营销成本，约占项

6、目总成本的6%。主要指产品销售过程中发生的费用，如广告费、推广费用、售楼处费用等。主要通过建立广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制进行管理。要根据项目的特点及时调整销售策略及相应费用来谋求降低费用而提高销售业绩。　　管理成本，约占项目总成本的2%。主要指公司为组织和管理项目开发经营活动而发生的人力资源及行政成本，控制管理成本主要是要全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目开发间接费进行监控，如提高工作效率、减少行政后勤浪费等。　　财务成本，约占项目总成本的6%。主要指资金成本和税务成本。如采用合理安排资金计划争取税收优惠、合法延缓支付等方法手段来降低财务成本。　　二、成本控制建

7、议　　1、合理储备土地，降低土地成本　　近几年万科、和记黄浦、中海等大型房地产商都在全国范围大量拿地，进行土地储备，实施全国发展开发战略。进行土地储备不仅是企业发展的需要，更是由于提前拿地能大大降低开发成本的一种手段。现阶段土地招标，地块越大，资金要求越高，自然淘汰一大批中小企业，对大型房地产企业中标土地极为有利。以中海在经济开发区拿地为例，2003年80元/平米，共拿地100万，到2005年地价已上涨到300元/平米，而其在200