论四川物业服务民企新环境下赢利模式再造.doc

《论四川物业服务民企新环境下赢利模式再造.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、论四川物业服务民企新环境下赢利模式再造[2008-5-2217:12:00

2、By:向国荣] 0推荐21世纪初中国经济发展的跨越式腾飞,作为国家GDP增长重要组成部份的房地产业也得到了迅猛的发展,极大地改善和提高了国民的生存品质和生活质量,与此同时,中国房地产业的发展也使原仅仅只承担房地产开发售后服务及附加值提升的物业管理服务业得到了快速发展。仅仅26年的中国物业管理服务业发展与国民生活朝夕相关，日益成为现代人的工作和生活的重要标志,也是现代不动产业经营管理的重要内容，对国民经济的发展和国家的长治久安起到了

3、重要的促进作用。时值2007年国家金融政策和房地产宏观调控之际,《物权法》及中国第一部《物业管理条例》等相关法律法规相继出台,给中国物业管理服务业界的发展问题提出新的课题,尤其是对中国西南地区(四川、云南、贵州)物业服务业之民营企业的生存和发展提出了更为严峻的挑战，而目前本地区区域市场环境和组织发展的现状差强人意，如何转危为机？如何才能在激烈的角逐中独占鳌头？随着《物权法》、《物业管理条例》、《劳动合同法》及《成都市物业管理条例》等国家相关的政策法规和地方性配套文件的相继出台，对传统的物业管理服务经营模式

4、提出新的挑战。一、四川物业服务民企营运环境下的认识根据《中华人民共和国物权法》第六章第七十条至第八十条、第十章第八十条至第九十条[1]法规精神，《物权法》从物权的角度，明确表述和界定了业主、业主大会、物业服务企业这三大物业服务活动主体的地位,权利、义务和责任，因而物业服务企业是业主基于平等协商签订合同形式的服务与被服务关系，因此，四川物业服务民营物管服务企业首先要准确把握管理服务的定位，按照合同约定接受委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施设备，而不能包打天下；其次，要对物业管理责任边界作界定，尤其是以

5、公共秩序维护费代替了保安费的提法，要尽快作出适宜的调整，以降低营运风险；第三、要正确处理管理与服务的关系，即是对受托的共用设施、设备进行管理，对业主服务；第四，要明确针对共同部位、共用设施设备（如车库、停车场等）的经营管理处置权，规范企业自身经营行为，用契约完善其经营管理；第五、要理解业主、业主大会的责权利关系，充分关注业主和业主委员会，使其管理和服务能协调发展；第六、要关注《物权法》的三种管理服务模式在新阶段的发展动态，适时调整公司营运模式和市场拓展营销策略；第七、业主大会的履约能力和守约能力，是否具备

6、诉讼主体资格，目前法律界尚有争议，故对其风险的预估判断和履约、违约的债权债务承偿能力应当详加分析；第八、《劳动合同法》的实施，物业服务费的几乎不上调，劳动力成本的不断加大，给本是微利行业的物管服务业提出了严峻的考验，因而企业管理水平的进一步提高，成本控制的进一步加强，附加值客户服务满足（特约服务）的开展，日益成为物管服务业尤其是四川物管服务民营企业的生存发展的有效途径。二、公司利润最大化的选择根据经济学相关原理，个人和企业通过考虑边际量将会作出更好的决策，只有一种行动的边际效益大于边际成本，一个理性决策者

7、才采取这项行动[2]。如何控制组织发展过程中的规模经济与规模不经济。从以上关于规模经济与不经济的成因分析，规模太小的公司如何才能以小博大，要取得高利润，只有与大公司寻求合并，以求得成长时间、空间和机会；那么，有些大公司由于机构过于庞大，很多情况下无法与单位成本较低的小公司进行有效竞争，从上述分析可见，这种趋势是世界性的，规模庞大、产量高的公司正在解体，而小的工厂还在以高效低成本的生产方式越来越居于主要地位[5]。因此，作为四川地区在物业服务企业在生存发展的道路上，应选择“活下去比什么都强”以及“产值不重要

8、，利润是目的，现金为王”的温洲模式作为借鉴，小型企业应草船借箭，不必非当“鸡头”；大型组织应统一战略前提下，细化分解，海纳百川，发展成多维航母集约化舰队，求得共赢和共同发展。三、新环境下物业服务企业赢利模式的选择在规模不经济的限制前提下，销售减成本等于利润的最基本赢利公式，在物业服务业组织的发展中呈现：j销售额多年不增加（物管费涨价太难！），k销售收入锐减（公用部位收益和多种经营按照《物权法》后的与业主大会再分配）；l劳动力成本不断上升（《劳动合同法》的实施）；m组织管理难度提高和边际成本加大。因此，如何

9、转换常规的物业服务营经营模式，学者认为可通过以下途径获得：第一、不断优化管理，规范组织制度建设和作业规程，降低组织管理成本和长期边际成本；第二、以为客户创造价值和附加值服务提供为经营思想，细分客户需求寻找客户满足新途径，加强特约附加值非常规服务的提供（如社区金融、直销、DM直投、24小时服务等）提高销售额；第三、用服务品质铸造团队服务品牌，超越组织规模发展之规模不经济的束缚，致力与同行业、各类客户共赢局面，共同创造价值，以此赢