重新定义中国城市.doc

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1、重新定义中国城市从大学开始起，我就喜欢翻看美国出版的各类研究类书籍。无论是人物传记、商业传记还是科学探索类书籍。究其原因，不是因为其文采斐然，而是其站在全球角度做研究，格局宏大、视角辽阔，并善于用数据进行推理论证。这十来年，我们研究房地产，更重要的是放在城市发展的格局里去分析。在城市类书籍里，除了雅各布斯的《美国大城市的死于生》、彼得林奇的《城市的意向》、乔尔·科特金的《新地理》之外，有一本书绝对值得阅读，那就是世界名著——《城市的胜利》。这本由芝加哥大学博士、哈佛大学经济学教授爱德华·格莱泽写的书，将世界上的各类城市的演变和发展逻辑都进行了

2、梳理。其中包括了“帝国之城”东京、“秩序之城”新加坡与哈博罗内、“智慧之城”波士顿与米兰、“消费之城”温哥华、“崛起之城”亚特兰大与班加罗尔，并重点讲述了硅谷的崛起，纽约的复兴，铁锈城市的再建等。这样全球格局的城市研究，纵横捭阖，业内无人能及。在这个大变革、大跨界的时代，如果我们把对房地产的理解放在城市发展逻辑这个宏大的格局上，基本未来10年的战略选择就应该有了确定的锚。下面我们来看中国的城市。此前，行业内惯用的思考逻辑是把中国的城市简单的、线性的分成一、二、三、四线城市等等。也有著名经济评论员叶檀曾写过一批最看好和最看空的中国十大城市，一时

3、间引起市场一阵热议。显然，随着中国城镇化的纵深，这样的简单分析是完全不足作为决策依据的。没有大城市，就没有房地产。一般研究中国房地产，我会研究三份年报：一份是万科的年报，一份是世联行的年报，在一份是恒隆地产的年报。这三家公司有一个同样的优点，就是洞察行业及产业大势，思想深邃并富于社会责任感。最近，世联行又出了最新的年报。一如既往的长篇宏论，其中有一段关于《重新定义城市》的论述，视角鲜明，给我们对中国城市格局的印象重新开辟了一个新的视角。1重新定义城市从世界城市的发展来看，城市群是中国未来新型城镇化的主要形式。以往按城市等级划分一、二、三线城市

4、带有历史的痕迹，以计划与行政的意义为主；而随中国进入城市化发展的第三阶段，一、二、三线城市的边界开始模糊，我们看到热点三线城市诸如东莞、苏州的迅速崛起，也看到东北二线城市诸如哈尔滨、大连的沉寂；新型城镇化的发展态势下，传统的城市等级划分似乎不够完备。中国未来新型城镇化将形成多个城市群和超级城市群，城市群在发展的过程中，逐步形成城市群内部各个城市的分工职能；职能决定了城市的定位，从而也就决定了各异的楼市供需结构和构成要素，据此我们暂且将城市职能划分为总部城市、创新中心、商贸中心、模块生产中心和休闲城市共5类。总部城市聚集大量人口、产业重心向第三

5、产业迁移，是总部城市的特征之一。总部城市还以拥有公司，特别是国际企业、跨国集团，控制和协调特有的活动，作为城市经济增长的重要部分，其金融业、信息加工业和其他生产者服务业蓬勃发展、从业人员数量不断攀升。国际性的总部城市有如纽约、伦敦、东京、新加坡、香港等，国内已形成的有如北京、上海，及已有雏形的南京和区域总部城市厦门。（上海）创新中心聚集大量人口、产业重心向第三产业迁移，也是创新中心的特征。创新中心城市的另一特点是私营企业、政府及非营利机构进行的研究和开发活动高居产品周期顶部，城市通过不断进行技术革新，新兴产业走上持续壮大的轨道，形成自发良性的

6、发展趋势，孕育并已经孕育出相当一部分创新型企业。国际性的创新中心有如硅谷，国内有如深圳，及正在高速成长的杭州。对总部城市和创新中心而言，世界性资本、本外地资本、当地高收入阶层等因素造就了他们有别于其他类型城市的强劲需求，在供给不足的情况下，高收入阶层拥有优先的购买的实力，从而体现为房价的急剧膨胀。（杭州）商贸中心商贸中心型城市也聚集了大量的人口，并且跨国移民人口占比比其他类型城市高；其拥有天然的地理优势，发展出完善的港口、铁路等高效率交通运输体系，为进出口、销售和配送货物起到商贸中心的作用，并籍以发展成为区域金融中心和商业贸易集散地。商贸中心

7、型城市的人口流动是经常性的、尤为灵活的，具有行商的特质。国际上如迈阿密、早期的鹿特丹（荷兰），和颇具潜力的圣迭戈，国内如广州，及成长型商贸中心城市天津。（广州）模块生产中心制造业中心是模块生产中心城市常见的类型，其因承担经济增长中的生产制造职能而获得发展机会，相比于政府主导下大而全的城市定位，市场机制引导下制造业中心小而集中，不同产业主题形成有机的聚集和结合，所获得的经济利益和经营效率更优，如东莞。除了制造业中心外，模块生产中心还有其他类型，如奥马哈市（美国电话服务交换中心）、山西太原（煤矿开采）；模块生产中心的首要特点是廉价的劳动力和特定生

8、产资源的结合，太原的资源是煤矿、西安的资源是军工产业的定位、武汉的资源是九省通衢的地理条件。（武汉）休闲城市休闲城市一般处于边缘化的地位，具备良好的自然环境和宜人的